Urteil Nº 4A_284/2013 Bundesgericht, 13-02-2014
| Judgment Number | 4A_284/2013 |
| Date | 13 février 2014 |
| Subject Matter | Vertragsrecht Kündigung eines Vertrages |
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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{T 0/2}
4A_284/2013
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Urteil vom 13. Februar 2014
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss, Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte
Dr. Urs Wehinger und Stefan Rutgers,
Beschwerdeführerin,
gegen
Y.________ Immobilien AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roman Bruhin,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Kündigung eines Vertrages,
Beschwerde gegen das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 17. April 2013.
Sachverhalt:
A.
X.________ AG (Beklagte, Beschwerdeführerin) meldete sich auf ein Zeitungsinserat der Y.________ Immobilien AG (Klägerin, Beschwerdegegnerin), gemäss welchem für Immobilien in Stadt und Region Zürich mit jährlichen Bruttomieteinnahmen von ca. Fr. 20 Mio. die Liegenschaftsverwaltung zu vergeben sei. Nach Vertragsverhandlungen übersandte schliesslich der damalige Rechtsvertreter der Klägerin der Beklagten am 14. Juli 2002 eine überarbeitete Vertragsversion unter dem Titel "Zusammenarbeits-Vereinbarung", die von den Parteien am 16. Juli 2002 unterzeichnet wurde.
A.a. Gemäss diesem Vertrag verlegte die Klägerin ihre Abteilung Liegenschaftsverwaltung in die Räumlichkeiten der Beklagten. Letzterer oblag die Organisation und Leitung dieser Abteilung. Die konkreten Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung gemäss Ziffer 1 der Zusammenarbeits-Vereinbarung wurden dagegen weiterhin von Angestellten der Klägerin ausgeführt. Die Beklagte war im Rahmen ihrer Leitungs- und Organisationsaufgabe befugt zu entscheiden, ob sie die Angestellten der Abteilung Liegenschaftsverwaltung der Klägerin - im Vertragszeitpunkt fünf Personen - übernimmt oder ersetzt, dies nach Absprache mit der Klägerin. Die Beklagte konnte auch deren Anstellungsbedingungen und Zeichnungsberechtigung bestimmen. Die fünf Angestellten wurden bis zur Beendigung des Vertrages vollständig durch andere Personen ersetzt. Gegen aussen trat die Klägerin weiterhin unter eigener Firma mit ihrem Logo, Briefpapier, Postadresse, Firmentafel, Telefonbeantwortung usw. auf, und die Mietverträge betreffend die Liegenschaften der Klägerin wurden im Namen der Klägerin und ohne Vertretungszusatz abgeschlossen. Im Rahmen des Vertrages wurde der Beklagten sodann eine Vollmacht für das Betriebskonto der Klägerin erteilt. Die Entschädigung der Beklagten war so geregelt, dass diese dem Betriebskonto der Klägerin die Betriebskosten - namentlich für Personal, Mitbenützung der Räumlichkeiten und der Infrastruktur - belasten konnte, wobei sie dafür zu sorgen hatte, dass die Summe dieser Belastungen den Betrag von 3,25 % der Sollmieten nicht übersteigt. Es wird eine Reihe vom Barauslagen aufgezählt, die nicht auf diese Limite angerechnet werden, so für Mieter-, Steuer- und Betreibungsauskünfte, Betreibungsgebühren, Gerichts- und Anwaltskosten (nach Genehmigung des Beizugs eines Anwaltes durch den Verwaltungsrat der Klägerin) und ev. MWSt, die nicht vermeidbar ist. Weiter war vereinbart, dass die Beklagte den Rahmen von 3,25 % durch Belastungen beliebiger Art im Laufe des Jahres möglichst ausschöpfen sollte. Bei einer Über- oder Unterschreitung gemäss Jahresabrechnung sollte ein entsprechender Vortrag respektive Ausgleich im nächsten Betriebsjahr erfolgen.
A.b. Der Vertrag wurde fest abgeschlossen für eine Dauer von fünf Jahren bis 31. Dezember 2007 und sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, falls er nicht mit einer Frist von 12 Monaten auf den Ablauf hin gekündigt würde. Für den Fall einer vorzeitigen Beendigung aus wichtigen Gründen sah die Vereinbarung vor, dass die Partei, in deren Bereich der wichtige Grund aufgetreten ist, der anderen Partei eine Entschädigung von Fr. 200'000.-- schuldet. Ein wichtiger Grund musste der andern Partei vorerst schriftlich mitgeteilt werden unter Ansetzung einer Frist von 30 Tagen zur Behebung des Mangels.
A.c. Schliesslich überliess die Klägerin der Beklagten Fremdmandate, also von ihr bisher ausgeführte Liegenschaftenverwaltungen für Dritte, zur Bewirtschaftung in eigenem Namen und auf eigene Rechnung. Gleichzeitig mit dem Abschluss der Zusammenarbeits-Vereinbarung übernahm die Beklagte für eine der Tochtergesellschaften der Klägerin die Abrechnung der Buchhaltung 2002/2003 der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________.
A.d. Mit Schreiben vom 27. Juli 2004 kündigte die Klägerin die Zusammenarbeits-Vereinbarung per 30. September 2004 gestützt auf Art. 404 Abs. 1 OR. Noch im September 2004 tätigte die Beklagte vom Betriebskonto verschiedene Überweisungen an sich selbst, namentlich um sich für Ausfälle wegen der vorzeitigen Vertragsbeendigung zu entschädigen. Das Vertragsverhältnis wurde am 30. September 2004 beendet.
B.
B.a. Mit Klage beim Handelsgericht des Kantons Zürich verlangte die Klägerin von der Beklagten einen Betrag von insgesamt Fr. 473'020.25. Dieser Betrag setzte sich wie folgt zusammen:
| - Entschädigung/Konventionalstrafe | Fr. | 200'000.-- |
| - Untermietzins | Fr. | 20'000.-- |
| - Managementleistungen | Fr. | 20'023.-- |
| - Lohnkosten Oktober bis Dezember 2004 | Fr. | 77'881.20 |
| - Honorar Stockwerkeigentümergemeinschaft | ||
| A.________ | Fr. | 24'000.-- |
| - Renovationsarbeiten A.________ | Fr. | 52'563.35 |
| - Migrationskosten | Fr. | 31'300.85 |
| - Posteinzahlungsspesen | Fr. | 18'273.-- |
| - Doppelverrechnung Strasse L.________ | Fr. | 4'590.-- |
| - Doppelverrechnung Strasse M.________ | Fr. | 2'243.65 |
| - Zusatzaufwand Strasse N.________ | Fr. | 2'154.70 |
| - Kürzung Subventionsgelder | Fr. | 7'749.-- |
| - Wasserschaden Strasse O.________ | Fr. | 12'241.50 |
Ihren Anspruch begründete die Klägerin einerseits mit eigenmächtigen Bezügen der Beklagten vom Betriebskonto. Andererseits bestünden Ansprüche gegen die Beklagte wegen der Verletzung von Pflichten aus der Zusammenarbeits-Vereinbarung. Schliesslich leitete sie die Position Honorar Eigentümergemeinschaft A.________ aus einem der Beklagten separat erteilten Auftrag ab.
Die Beklagte anerkannte die Doppelverrechnungen der Strasse L.________ und der Strasse M.________; ausserdem einen Teilbetrag von Fr. 13'943.-- für Managementleistungen. Bezüglich letzterer und auch betreffend weiterer Rückforderungen von angeblich zu Unrecht bezogener Zahlungen aus dem Betriebskonto erhob sie die Einrede der Verjährung. Im Umfang der Anerkennung und für den Fall, dass einzelne Forderungen der Klägerin als begründet beurteilt würden, erklärte sie Verrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen die Klägerin, nämlich für einen Betrag von Fr. 172'499.40 (36 Monate à Fr. 4'791.65) wegen schuldhafter Verkürzung der Zusammenarbeit auf zwei statt wie vertraglich vereinbart fünf Jahre und Fr. 109'121.70 (15 Monate à Fr. 7'274.78) als Mietzins für die Büroräumlichkeiten im Zeitraum vom 1. Oktober 2004 bis Ende 2005.
B.b. Das Handelsgericht verpflichtete die Beklagte mit Urteil vom 17. April 2013, der Klägerin Fr. 297'137.15 nebst Zins zu bezahlen. Der Betrag setzte sich - nebst den anerkannten Positionen der Strasse L.________ (Fr. 4'590.--) und der Strasse M.________ (Fr. 2'243.65) - wie folgt zusammen: Entschädigung/Konventionalstrafe (Fr. 200'000.--), Untermietzins (Fr. 20'000.--), Managementleistungen (Fr. 15'002.65), Migrationskosten (Fr. 31'300.85) sowie Honorar Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________ (Fr. 24'000.--). Die übrigen Positionen wies es ab. Es nahm an, bei der Zusammenarbeits-Vereinbarung habe es sich um ein Auftragsverhältnis mit untergeordneten pachtrechtlichen Elementen gehandelt, das gemäss Art. 404 Abs. 1 OR aufgelöst werden konnte, sodass der Beklagten grundsätzlich keine Ansprüche aus Nichteinhaltung der Vertragsdauer von fünf Jahren zuständen. Die Ansprüche der Klägerin seien auch nicht verjährt.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, das Urteil des Handelsgerichts sei aufzuheben und die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin trägt auf Nichteintreten, eventuell Abweisung der Beschwerde an. Die Beschwerdeführerin reichte unaufgefordert eine Replik ein. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Erwägungen:
1.
Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Dazu zählt auch die Verletzung verfassungsmässiger Rechte. Es ist daher unnötig, dass die Beschwerdeführerin zur Geltendmachung bestimmter Verstösse gegen verfassungsmässige Rechte auch subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhebt. Die entsprechenden Rügen können im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen geprüft werden. Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ist demnach nicht einzutreten (Art. 113 BGG).
1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht des Beschwerdeführers (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG ) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 135 III 397 E.
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