Arret Nº 4A_67/2017 Tribunal fédéral, 15-03-2018

Date15 mars 2018
Judgement Number4A_67/2017
Subject MatterDroit des contrats* notion de détenteur de l'immbeule (art. 32b bis LPE);
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_67/2017
Arrêt du 15 mars 2018
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales Kiss, Présidente, Klett, Hohl, Niquille et May Canellas.
Greffière : Mme Schmidt.
Participants à la procédure
X.________,
représenté par Me Bernard Katz,
recourant,
contre
Groupe Z.________,
représentée par Me Dominique Brandt,
intimée.
Objet
notion de détenteur de l'immeuble (art. 32b bis LPE);
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 15 septembre 2016 (CO08.028607-161114 514).
Faits :
A.
A.a. La société coopérative Z1.________ - en français, Groupe Z.________ - (ci-après: la société Z.________), dont le siège est à..., qui a repris les actifs et passifs de la société Z1.________ (à l'origine Z2.________, puis Z3.________, puis Z.________), était propriétaire de la parcelle n° xxx du cadastre de la commune de U.________ (ci-après: la parcelle).
En été 1956, elle a obtenu un permis de construire pour un dépôt de charbon, un dépôt de bois, un bâtiment administratif et d'habitation, un hall de manutention de mazout incluant une station de pompage et un poste de chargement de camions, ainsi que deux citernes aériennes à mazout de 500 m 3 chacune, puis en 1959, pour une station-service et deux citernes, en 1961, pour deux citernes à benzine souterraines de 80 m 3 chacune et, en 1965, une station de lavage avec dépôt d'huile.
En 1970, des mesures d'assainissement lui ont été imposées pour des motifs de protection des eaux contre la pollution par des combustibles et carburants ou autres produits liquides, notamment s'agissant du poste de dépotage de wagons-citernes comportant deux bouches pour l'huile et une bouche pour l'essence. A la suite de ces travaux, l'inspectorat cantonal des eaux a relevé que tous les travaux d'assainissement prescrits avaient été exécutés (p. 5).
La société Z.________ a exercé jusqu'au 3 février 1988, soit pendant 30 ans, une activité de commerce de gros de combustibles et exploité une station de trains et de dépotage d'hydrocarbures depuis les trains stationnant sur les voies ferrées CFF jusqu'à ses deux citernes aériennes, a manutentionné du mazout, distribué du carburant, alimenté des citernes et exploité des citernes enterrées, un lavage de véhicules, un dépôt d'huile, un déshuileur et des dépoteurs. Il en est résulté des pollutions chimiques et physiques de la parcelle (p. 9).
A.b.
A.b.a. Par acte de vente à terme et avec droit d'emption du 20 octobre 1986, la société Z.________ a vendu la parcelle à la société A.________ SA, dont X.________ était administrateur-président avec signature individuelle, ou à ses nommables pour le prix de 1'950'000 fr. A l'époque, la parcelle était grevée de trois cédules hypothécaires constituées en 1963 et 1974 pour un montant total de 9'798'000 fr. La parcelle était transférée dans son état actuel, dont l'acheteuse déclarait avoir une parfaite connaissance, sans aucune garantie quelconque, notamment quant à la nature du sol. L'acheteuse était autorisée, mais non obligée, à faire des sondages à ses frais et sous sa responsabilité moyennant remise en état des lieux et pour autant que cela n'entraîne aucune gêne pour le locataire actuel; il n'y était pas attaché de conséquences sur la garantie pour les défauts. Aucune clause ne se référait à la pollution (p. 5).
A.b.b. Par acte du 29 janvier 1988, A.________ SA, qui n'est jamais devenue propriétaire de la parcelle, a désigné son nommable en la personne de X.________. Celui-ci s'est vu céder les droits résultant de l'acte de vente du 20 octobre 1986 et en a repris les obligations. Il a été inscrit comme propriétaire au registre foncier le 3 février 1988.
En décembre 1998, la commune a invité le propriétaire à mettre la parcelle en ordre en ce qui concerne la loi sur la protection des eaux (débarrasser les déchets, évacuer les véhicules non immatriculés et accidentés, évacuer les bidons et estagnons d'huile de vidange, créer un bac de rétention pour les fûts d'huile et autres liquides polluants et évacuer deux citernes).
La parcelle a été inscrite au registre des sites pollués à fin 2003.
Avant 1999 et jusqu'au mois de janvier 2007, la parcelle a servi de brocante et de dépôt de climatiseurs, de même qu'elle a été utilisée pour la réparation, la carrosserie et la vente de véhicules d'occasion, ainsi que le stockage de véhicules, soit des activités susceptibles d'engendrer une pollution de moyenne intensité par des fuites et égouttures.
A.b.c. Dans l'intervalle, un plan de quartier a été adopté par le conseil communal le 3 décembre 1997.
Le 26 octobre 2006, l'architecte du propriétaire a déposé une demande de permis de construire pour un immeuble commercial (rez) et administratif (4 étages) avec parking de 256 places (sur trois niveaux de sous-sol) sur la parcelle. Le permis de construire a été délivré le 2 février 2007. Les matériaux pollués devaient être traités dans le respect de l'ordonnance sur le traitement des déchets (p. 8).
A.c. Le 20 février 2007, X.________ a vendu son immeuble à B.________ AG (ci-après: B.________) pour le prix de 9'500'000 fr. A ce moment, l'immeuble ne comportait plus de bâtiment administratif, mais une place-jardin de 4'706 m2.
Le vendeur s'est engagé à prendre à sa charge tous les frais d'assainissement du sol, remettant à l'acheteur une garantie bancaire de 500'000 fr., et l'acheteur a été autorisé à " se retourner contre ses propres vendeurs " (p. 8 et p. 25).
Le permis de construire du 2 février 2007, obtenu par X.________ a été cédé au nouveau propriétaire, qui a repris et réalisé le projet de construction de celui-ci (p. 9 et p. 25).
Les travaux d'assainissement du terrain pollué se sont déroulés entre les mois de mars et de septembre 2007. Sur un total de 37'756 m 3 de matériaux évacués de la parcelle, 21'859 m 3 étaient non pollués, 6'926 m 3 tolérés, 6'260 m 3 moyennement pollués et 2'711 m 3 fortement pollués (p. 10).
X.________, qui avait dirigé les opérations avec les différentes entreprises et mandataires dans le cadre de l'obtention du permis de construire, a poursuivi sa collaboration après la vente, en aidant notamment l'entreprise chargée de la décontamination et de la dépollution de la parcelle, et ce jusqu'à la fin des terrassements.
A.d. Par courrier du 21 juin 2007, X.________ a...

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