Arret Nº 4A_257/2018 Tribunal fédéral, 24-10-2018

Date de Résolution:24 octobre 2018
 
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_257/2018, 4A_259/2018
Arrêt du 24 octobre 2018
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Klett et Hohl.
Greffière : Mme Schmidt.
Participants à la procédure
1. A.X.________,
2. B.X.________,
tous les deux représentés par Me Henriette Dénéréaz Luisier,
recourants,
contre
Z.________ Sàrl,
représentée par Me Aba Neeman,
intimée.
et
Z.________ Sàrl,
représentée par Me Aba Neeman,
recourante,
contre
1. A.X.________,
2. B.X.________,
tous les deux représentés par Me Henriette Dénéréaz Luisier,
intimés.
Objet
bail à loyer; résiliation; défaut de la chose louée,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 29 janvier 2018 (XC13.013008-170506-170507 47).
Faits :
A.
A.a. Par contrat de bail à loyer du 20 juin 2011, A.X.________ et B.X.________ (ci-après: les bailleurs ou les défendeurs) ont remis à bail à Z.________ Sàrl (ci-après: la locataire ou la demanderesse), dont A.M.________ et B.M.________ sont les associées gérantes, des locaux commerciaux à l'usage d'un " restaurant bar-café de 135 m2 " ainsi que " deux locaux sous-sols de 11 m2 " chacun, dans leur immeuble sis à.... Le loyer mensuel net, actuellement de 2'200 fr., était initialement et pour les deux premières années de location de 1'800 fr. A ce loyer s'ajoutait un acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 150 fr. Le contrat de bail prévoyait une durée initiale du 1er juillet 2011 au 30 juin 2021, se renouvelant ensuite de 5 ans en 5 ans, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties un an à l'avance.
La locataire a repris le fonds de commerce de l'ancien locataire, qui disposait d'un contrat de bail à loyer portant notamment sur une " salle café à boire de 60 places " et une terrasse de 8 places. D'après le témoignage livré en procédure par L.________, technicien auprès du Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux (ci-après: la Commune), la capacité d'accueil de l'établissement loué par l'ancien locataire était de 50 places dans la zone " café " et de 10 places dans la zone " bureau " du plan, qui était une salle à manger.
Au moment de la reprise, l'établissement pouvait donc contenir 60 personnes et la terrasse 8 personnes. Il ne disposait toutefois que d'une seule issue de secours (ce qui était légalement insuffisant, une sortie de secours ne suffisant que pour 50 personnes), l'issue de la zone " bureau " ayant été fermée par l'ancien gérant à l'aide de matériaux métalliques.
A.b. Pendant l'été 2011, la locataire a procédé à des travaux de transformation, consistant pour l'essentiel à déplacer la cuisine dans la zone " bureau ", qui était auparavant une salle à manger. Les bailleurs ont toléré ces travaux de transformation, n'en ayant eu connaissance qu'après leur commencement.
Ils ont cependant entrepris de murer avec des briques la porte située dans la zone " bureau ", sans pour autant solliciter une autorisation de construire qui était nécessaire pour de tels travaux.
Le 18 octobre 2012, la Commune a écrit aux bailleurs pour les informer de ce que l'établissement, dans la mesure où il pouvait accueillir 60 personnes, devait comprendre une sortie de secours au droit de la cuisine, les prescriptions de protection incendie exigeant une sortie de secours par tranche de 50 personnes. Elle leur a enjoint d'effectuer les travaux nécessaires jusqu'au 16 novembre 2012.
Le 9 novembre 2012, la Police cantonale du commerce a délivré à la locataire une licence de café restaurant pour l'exploitation d'un local commercial comprenant une salle de consommation de 50 places, une salle à manger de 10 places et une terrasse de 8 places.
Le 16 novembre 2012, la Commune a informé la locataire que selon les prescriptions de protection incendie, une voie d'évacuation ne pouvait transiter dans un lieu à risque, telle une cuisine professionnelle. L'établissement ne pouvant pas être équipé d'une seule sortie de secours, la licence devait être limitée à 50 places. Selon le témoin L.________, personne ne s'était rendu compte auparavant que l'issue, qui se trouvait dans la zone " bureau ", devenue la cuisine, ne pouvait plus être utilisée comme telle selon les normes en vigueur. Cela expliquait pourquoi le courrier du 18 octobre 2012 demandait la création d'une issue de secours dans la cuisine et pourquoi le courrier du 16 novembre 2012 informait qu'une issue de secours ne pouvait transiter par la cuisine. En réalité, comme on le verra plus loin (cf. infra B.b.a), une sortie de secours à travers une cuisine est admissible si l'accès est parfaitement dégagé, signalé correctement et bien éclairé.
A.c. Le 17 novembre 2012, C.M.________, un proche des associées gérantes de la locataire, a entrepris de démolir une partie de la façade du bâtiment pour rétablir l'issue sur l'extérieur depuis la zone " bureau " devenue la cuisine, qui avait été condamnée par le précédent gérant, puis murée par les bailleurs, afin de créer la seconde issue de secours évoquée par la Commune dans son courrier du 18 octobre 2012.
A.X.________ a alors immédiatement fait intervenir la police. Celle-ci a conseillé à C.M.________ de mettre provisoirement un terme à son activité et d'attendre jusqu'au 19 novembre pour éclaircir la situation, comme A.X.________ et lui-même n'arrivaient pas à se mettre d'accord sur ce qui avait finalement été ordonné par la Commune.
Le 19 novembre 2012, C.M.________ a pourtant poursuivi l'activité de démolition, créant un trou béant dans la façade de l'immeuble. La police est intervenue à nouveau.
Par décision du 22 novembre 2012, la Police cantonale du commerce a annulé la licence qu'elle avait délivrée à la locataire le 9 novembre 2012 et lui en a délivré une nouvelle portant sur une salle de consommation de 40 places, une salle à manger de 10 places et une terrasse de 8 places.
Le 27 novembre 2012, les bailleurs ont reproché par écrit à la locataire d'avoir démoli la façade de l'immeuble en toute illégalité et lui ont imparti un délai au 3 décembre 2012 pour remettre les lieux en état.
Ils ont aussi porté plainte pénale à l'encontre de la locataire pour dommage à la propriété le 24 décembre 2012.
Le 12 février 2013, les bailleurs ont imparti à la locataire un ultime délai au 25 février 2013 pour remettre en état les lieux, sous la menace d'une résiliation pour justes motifs. Ils l'ont également mise en demeure de payer le solde des loyers dus et lui ont réclamé 6'180 fr. 85 à titre de dédommagement pour les dégâts causés par les travaux de transformation effectués en été 2011.
A.d. Le 1er mars 2013, les bailleurs ont résilié le bail pour le 30 avril 2013, au motif d'un manquement grave de la locataire à son devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 CO. Le courrier joint en annexe évoquait les mises en demeure relatives à la suppression de l'ouverture pratiquée en façade du côté de la cuisine, mises en demeure auxquelles la locataire n'avait pas donné suite.
Le 12 mars 2013, la locataire s'est plainte de nombreux défauts affectant les locaux loués. Elle s'est notamment prévalue de ce que le contrat de bail prévoyait expressément une capacité de 60 personnes, qui avait été réduite à 50 personnes en raison du problème d'issue de secours, dont les bailleurs étaient à l'origine. Elle a imparti un délai au 30 avril 2013 aux bailleurs afin qu'ils remédient à ce qu'elle qualifiait de défaut grave, faute de quoi elle se réservait le droit de consigner les loyers à échoir.
A.e. Le 3 avril 2013, la locataire a annoncé aux bailleurs qu'elle consignerait désormais le loyer, compte tenu du refus de ces derniers de prendre au sérieux les nombreux défauts évoqués dans son courrier du 12 mars 2013. A partir du mois de juillet 2013, elle a consigné mensuellement les sommes de 2'200 fr. à titre de loyer net et 150 fr. à titre d'acompte de charges.
B.
B.a. Entre mars et septembre 2013, la locataire a déposé trois demandes devant le Tribunal des baux. La première demande tendait notamment à la constatation que les locaux commerciaux étaient utilisés de manière conforme à l'usage pour lequel ils étaient loués, au prononcé de la nullité d'une partie du contrat de bail, à la réduction du loyer mensuel net de 268 fr., ainsi qu'au paiement de 1'000 fr. de dommages-intérêts pour tort moral; la seconde visait l'annulation de la résiliation de bail notifiée le 1er mars 2013 pour le 30 avril 2013; la troisième tendait à ce que la validité de la consignation de loyer soit constatée et à ce qu'il soit ordonné aux défendeurs de mettre en oeuvre toute une série de mesures visant à l'élimination des défauts, subsidiairement à ce que le loyer soit réduit de 900 fr. par mois dès le début du bail.
Le 16 juillet 2013, les bailleurs défendeurs ont déposé une demande tendant notamment à l'évacuation de la locataire des locaux loués, au paiement d'un montant de 10'000 fr. à titre de dommages-intérêts pour les frais de remise en état ensuite des transformations effectuées, au paiement de 1'950 fr. par mois plus frais accessoires jusqu'au 30 juin 2013, puis 2'200 fr. par mois plus frais accessoires à titre d'indemnité pour occupation illicite, enfin à la déconsignation en sa faveur de l'entier des montants consignés.
B.b. Parallèlement à cette procédure civile, les parties ont initié une procédure administrative et une procédure pénale.
B.b.a. La locataire demanderesse a initié une procédure administrative en recourant contre la décision de la Police cantonale du commerce du 22 novembre 2012.
Par arrêt du 25 février 2015, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours de la locataire. Elle a retenu que la voie d'évacuation aménagée dans la cuisine ne pouvait pas être...

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