Arret Nº 4A 495/2019 Tribunal fédéral, 28-02-2020

Judgement Number4A 495/2019
Date28 février 2020
Subject MatterDroit des contrats nullité du loyer initial; prescription de l'action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_495/2019
Arrêt du 28 février 2020
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Hohl, Niquille, Rüedi et May Canellas.
Greffier: M. O. Carruzzo.
Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Annik Nicod, avocate,
recourant,
contre
B.________,
représenté par Me Carole Wahlen, avocate,
intimé.
Objet
nullité du loyer initial; prescription de l'action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO),
recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 8 juillet 2019 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (XZ17.043765-190382383).
Faits :
A.
A.a. Par contrat du 29 novembre 2003, A.________ (ci-après: le bailleur) a remis à bail à B.________ (ci-après: le locataire) un appartement duplex au 1 er étage d'un immeuble sis à C.________ dans le canton de Vaud. Le bail, conclu pour une durée d'un an, soit du 1 er janvier 2004 au 31 décembre 2004, se renouvelait ensuite d'année en année, sauf avis de résiliation signifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois à l'avance. Le loyer mensuel net prévu dans le contrat s'élevait à 2'100 fr., montant auquel s'ajoutaient un acompte pour les frais de chauffage, d'eau chaude et les frais accessoires, le loyer du garage de 160 fr. et le loyer de la place de parc extérieure de 70 fr.
La formule officielle de notification du loyer initial pour la conclusion d'un nouveau bail n'a pas été remise au locataire.
A.b. Le 3 février 2016, le locataire a conclu avec le bailleur un accord en vertu duquel il s'engageait à participer financièrement à l'installation de caméras de surveillance dans l'immeuble à hauteur de 1'896 fr.
A.c. Par courrier du 23 juin 2016, le locataire et son épouse, qui habitait également l'appartement, ont résilié le contrat de bail de façon anticipée pour le 31 juillet 2016, subsidiairement pour le 31 décembre 2016.
Un litige a surgi entre les parties au sujet de la restitution anticipée de l'appartement, le bailleur considérant que celle-ci n'était pas valable et que le locataire restait ainsi redevable du loyer jusqu'à la fin du bail.
A.d. Le locataire s'est acquitté de tous les loyers depuis le début du bail jusqu'au 31 août 2016. Il a en outre versé au bailleur un montant de 2'304 fr. en date du 24 octobre 2016.
B.
Le 11 octobre 2017, le bailleur a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une demande dans laquelle il a conclu au paiement par le locataire de la somme de 10'715 fr. 30, intérêts en sus, pour les loyers en souffrance de septembre 2016 à décembre 2016.
Après l'échec de la procédure de conciliation initiée le 5 juillet 2017, le locataire a déposé une demande devant le Tribunal des baux le 24 octobre 2017, concluant à la constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à 1'200 fr. dès le 1 er janvier 2004, montant qu'il a ensuite modifié à 1'000 fr., et à la restitution du trop-perçu. Il a également sollicité la radiation de la poursuite n º ddd introduite à son encontre par le bailleur, et réclamé le remboursement de la somme de 1'896 fr. à titre de participation aux frais d'installation des caméras de surveillance dans l'immeuble.
Le bailleur a conclu au rejet de la demande, en soulevant notamment l'exception de prescription.
Par jugement du 17 juillet 2018, le Tribunal des baux a fixé le loyer initial à 1'650 fr. par mois dès le 1 er janvier 2004. Examinant l'exception de prescription soulevée par le bailleur, il a retenu que le locataire avait eu connaissance de la nullité du loyer initial lorsqu'il avait pris contact avec son assureur protection juridique en date du 6 juillet 2016. En saisissant l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer le 5 juillet 2017, le locataire avait ainsi respecté le délai de prescription relatif d'une année prévu par l'art. 67 al. 1 CO. S'agissant de la prescription absolue de dix ans, le tribunal a considéré que le délai ne commençait pas à courir dès la conclusion du bail mais indépendamment pour chaque loyer à compter du moment où le locataire avait versé chacun d'eux. Partant, l'action en enrichissement illégitime était partiellement prescrite, le locataire ne pouvant prétendre qu'au remboursement des parts de loyer versées indûment dans les dix ans précédant le dépôt de la requête de conciliation. Par ailleurs, le tribunal a estimé que le locataire devait s'acquitter du loyer et des frais accessoires jusqu'au 31 décembre 2016, dans la mesure où les conditions de l'art. 264 CO (restitution anticipée de la chose) n'étaient pas remplies. Après compensation des créances réciproques, il a condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 43'834 fr.
Statuant le 8 juillet 2019, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a partiellement admis l'appel interjeté par le bailleur et a rejeté l'appel joint formé par le locataire. Contrairement aux premiers juges, la cour cantonale a considéré qu'aucune pièce n'attestait du versement effectif par le locataire de la somme de 1'896 fr. au titre de participation aux frais d'installation des caméras de surveillance, de sorte que ce montant restait dû. Elle a dès lors réformé le jugement de première instance en portant à 41'938 fr. (43'834 fr. - 1'896 fr.) la somme due par l'appelant au locataire. Pour le surplus, elle a confirmé ce jugement.
C.
Le 30 septembre 2019, A.________ (ci-après: le recourant) a formé un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Il conclut, en substance, à la réforme de l'arrêt cantonal, en ce sens que le locataire soit condamné au paiement de la somme de 8'912 fr., intérêts en sus, et que les frais et dépens de la procédure de deuxième instance soient mis à la charge du locataire.
Au terme de sa réponse du 2 décembre 2019, B.________ (ci-après: l'intimé) a conclu au rejet du recours.
L'autorité précédente, qui a produit le dossier de la cause, s'est référée à son arrêt.
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par le bailleur qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 LTF) tendant au rejet de l'action du locataire en fixation du loyer initial et en restitution du trop-perçu (art. 72 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur recours par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). "Manifestement inexactes" signifie ici "arbitraires" (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi les conditions précitées seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16, précité, consid. 1.3.1 p. 18).
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal. Cela n'implique pas qu'il examine toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, à l'instar d'un juge de première instance. Eu égard à l'obligation de motiver imposée par l'art. 42 al. 2 LTF, l'autorité de céans ne traite que les questions qui sont soulevées devant elle par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 115, précité, consid. 2 p. 116; 140 III 86 consid. 2).
3.
En vertu de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'utilisation de la formule officielle, mentionnée à l'art. 269d CO, pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté.
3.1. La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée (sur le contenu de la formule, cf. art. 19 al. 1 et 1bis OBLF [RS 221.213.11], applicable par analogie lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF). Elle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataires. L'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 583 consid. 3.1 p. 586 et les arrêts cités; arrêts 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.1; 4A_398/2015 du 19 mai 2016 consid. 3, non publié in ATF 142 III 369; 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.1).
3.2. Si la formule officielle lui a été communiquée, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation, dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, pour contester le loyer initial et en demander la diminution, pour autant que le montant convenu soit abusif et que les autres conditions...

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