Arret Nº 4A 452/2019 Tribunal fédéral, 01-07-2020
| Date | 01 juillet 2020 |
| Judgement Number | 4A 452/2019 |
| Subject Matter | Droit des contrats contrat de bail |
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_452/2019
Arrêt du 1er juillet 2020
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les juges Kiss, p résidente, Rüedi
et May Canellas.
Greffier : M. Thélin.
Participants à la procédure
F.X.________ et H.X.________,
recourants,
contre
Z.________,
intimée.
Objet
bail à loyer
recours contre l'arrêt rendu le 16 août 2019
par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal
du canton de Vaud
(XZ17.047981-190612, 456)
Faits :
A.
A.a. Par contrat de bail à loyer du 2 mars 2015, H.X.________ et F.X.________ ont pris à bail un appartement de quatre pièces d'une surface approximative de 126 m², avec trois chambres à coucher, dans un bâtiment de Lausanne. Prévu pour durer initialement du 1er avril 2015 au 1er avril 2016, le contrat devait se renouveler ensuite tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation donné au moins trois mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer mensuel net s'élevait à 3'200 fr., auquel s'ajoutait un acompte mensuel de chauffage, eau chaude et frais accessoires de 300 fr.
Dès le 24 mai 2016, le contrat a lié les locataires à Z.________, dorénavant propriétaire et bailleresse de cet appartement.
A.b. Dès le mois de mai 2016, F.X.________ a rencontré des difficultés de voisinage avec les époux A.________, copropriétaires de l'appartement situé au-dessous de celui habité par elle.
Les tensions ont commencé lorsque F.X.________ a sonné à la porte de la famille A.________ pour se plaindre du bruit provenant de leur logement. F.A.________ lui a alors indiqué qu'elle et sa famille n'avaient jamais eu de problème de voisinage auparavant et qu'il convenait de s'adresser à la gérance. Estimant la conversation terminée, elle s'apprêtait à fermer la porte, lorsque F.X.________ a placé sa main et un pied au travers de celle-ci. F.A.________ s'est alors sentie agressée.
Une deuxième altercation est survenue à la fin du mois de juin 2016, lorsque le chien des époux A.________, échappant à la garde de leur fille, a abîmé le pantalon de F.X.________. Celle-ci a alors enjoint, en criant, à la fille des époux A.________ de sortir le chien, faute de quoi elle « donnerait un coup de pied ». Lors de son audition en qualité de témoin, F.A.________ a déclaré à ce sujet que sa fille ne savait pas si le coup de pied serait destiné à elle ou au chien; elle avait alors manifesté son mécontentement auprès de F.X.________, lui disant notamment qu'elle était déplaisante et qu'elle avait « des histoires avec d'autres personnes ». Lors de cette même audition, elle a précisé qu'elle avait connaissance de reproches des voisins B.________, C.________ et D.________ concernant le chat des époux X.________.
Le 30 juin 2016, F.X.________ a adressé un courriel à H.A.________ dont on extrait le texte ci-après:
Considérant que nous sommes voisins, j'ai eu l'occasion de croiser votre épouse dans le couloir; pendant ces rencontres, elle m'a expliqué qu'elle me trouvait fortement déplaisante, qu'elle ne s'étonnait pas que moi, " j'avais des histoires avec des personnes ". Hier, votre chien s'est jeté sur mes pantalons, et à la place de s'en excuser, votre épouse m'a fait savoir " qu'elle va parler de moi avec ses voisines ". Je trouve ce comportement très irritant, et je ne vais pas hésiter à me défendre contre ça, si nécessaire en contactant les services compétents. A titre informatif, je vous laisse parvenir une brochure d'information concernant ces sujets, établie par le canton de Vaud. Nous ne souhaitons, en conséquence, aucun contact avec vous ou des membres de votre famille.
Une troisième altercation est survenue le 26 octobre 2016, jour de lessive des époux X.________, lorsque F.A.________ a décidé d'utiliser sa propre machine à laver installée dans la buanderie commune. F.X.________ a fait appel à la police municipale de Lausanne qui est intervenue sur place et qui a relaté ce qui suit dans son rapport :
[Nous] rencontrons Mme F.X.________, laquelle a eu un litige avec sa voisine, soit Mme F. A.________, à propos du jour d'accès à la buanderie. En effet, alors qu'elle faisait usufruit de son jour de lessive, sa voisine est venue dans la buanderie. Là, le litige verbal a commencé. Sa voisine l'a accusée d'employer son statut au tribunal fédéral contre les voisins. De plus, Mme F. A.________ lui a dit qu'elle avait déposé des plaintes à son encontre. Elle n'aime pas que son image soit salie. Elle trouve que c'est de la diffamation (pas de plainte). Mme F. A.________ nous dit que Mme F.X.________ s'est montrée hystérique ce soir à cause de la buanderie. De plus, elle trouve inadmissible que son mari lui ait envoyé un mail à propos du bruit qu'il faisait. De plus, Mme F. A.________ nous dit que tous les voisins ne supportent plus son comportement. Conseillons aux 2 parties de s'adresser à la gérance pour la suite.
A.c. F.X.________ a informé la gérance de ces événements en ces termes :
A titre informatif, je vous signale que nous avons dû, mercredi 26 octobre 2016, faire venir la police au sujet de la famille A.________ qui habite au- dessous de nous. Ce jour là, nous sommes revenus de vacances. Vu que c'est, aussi, le jour que nous avons le droit d'utiliser la buanderie, je suis descendue pour étendre du linge. Dans la buanderie, j'ai croisé M me F. A.________ qui me faisait savoir que vu qu'elle était propriétaire, elle faisait du linge quand elle voulait, que contre moi, de toute façon, il y avait des plaintes déposées et que le fait que je travaillais au tribunal fédéral ne me mettait pas dans une position de croire que tout m'était permis. Je maintiens que je ne souhaite aucun contact avec des personnes qui nous abordent d'une telle honteuse façon, que nous avons sollicité la police à leur sujet et continuerons à la solliciter.
Dans un courriel du 31 octobre 2016, la gérance a répondu à F.X.________ que la machine à laver privée de F.A.________ se trouvait dans la buanderie depuis 2005 et que les copropriétaires lui avaient octroyé le droit d'utiliser la buanderie même s'il s'agissait du jour de lessive d'un autre résident. Lors de son audition, F.A.________ a par ailleurs déclaré qu'elle utilisait sa propre machine lorsque la buanderie était libre et qu'elle n'y étendait pas de linge le jour de lessive d'un autre usager. Le 26 octobre 2016, elle avait cru que les époux X.________ étaient absents parce qu'elle ne voyait pas leur voiture.
A.d. Les copropriétaires - à l'exception de la bailleresse - se sont réunis pour réfléchir à la manière de « mettre fin à ces venimeuses querelles de clocher » et ils ont convenu d'inviter F.X.________ à une assemblée des copropriétaires extraordinaire pour « la prier de respecter l'esprit de cohabitation constructif qui anime leur copropriété depuis des années », définir un mode de résolution des conflits et mettre à plat les désaccords entre voisins.
La gérance a proposé à F.X.________ de participer à cette assemblée afin de « mettre à plat les désaccords et d'obtenir un dialogue constructif avec les résidents ».
La locataire a répondu à la gérance dans les termes suivants:
Par principe, je trouve un dialogue constructif toujours une bonne solution. Pourtant, la situation actuelle fait, à mon avis, exception (...). Selon mon expérience, des situations pareilles s'aggravent quand on leur offre une plateforme. J'aimerais, aussi, attirer votre attention sur le fait qu'on paie un loyer considérable (Fr. 3'500.-) pour cet appartement, que je travaille et éduque un enfant et que je ne ressens aucun besoin de résoudre, en plus, gratuitement et dans mon temps libre, les problèmes personnels de Mme F. A.________. La locataire antérieure mentionnait le bruit causé par cette famille, nous nous en souffrons et le prochain locataire en souffrira aussi si vous ne communiquez pas clairement les limites (...). En tout cas, je maintiens que je ne souhaite aucun contact avec la famille A.________, et pour cette raison je ne participerais pas à une assemblée pareille.
A.e. Après que F.X.________ eut écrit à ses voisins pour leur demander de ne pas laisser entrer son chat dans le bâtiment, l'une des copropriétaires - B.________ - lui a écrit le 28 novembre 2016 pour lui faire savoir que les copropriétaires avaient toujours su s'entendre et que les « petits » différends s'étaient toujours réglés simplement, depuis plus de seize ans.
A.f. Dans un courrier adressé à la gérance le 23 mai 2017, H.X.________ et F.X.________ ont résilié le contrat en ces termes:
Par cette lettre, nous résilions le contrat de bail que nous avons conclu pour l'appartement situé... à Lausanne... pour le 31 août 2017. Avec votre accord, nous quitterons l'appartement déjà le 30 juin 2017. Si vous n'êtes pas d'accord, nous vous présenterons des candidats prêts à reprendre le bail (article 264 CO)...
Par courrier du 24 mai 2017, la gérance a attiré leur attention sur le caractère anticipé de la résiliation. Les locataires pouvaient être libérés avant l'échéance du contrat s'ils proposaient un candidat solvable, de bonne moralité et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, ils devraient s'acquitter du loyer et des charges jusqu'à l'expiration de la durée du bail, soit le 1er avril 2018.
Dans un courriel adressé à la gérance le 26 mai 2017, F.X.________ s'est exprimée comme suit :
Votre lettre du 24 mai 2017 par laquelle vous n'acceptez pas notre résiliation de bail nous est bien parvenue. Considérant que nous préférons des solutions agréables à des solutions conflictuelles, nous continuons à chercher un locataire qui est prêt à reprendre l'appartement et espérons que vous faites, comme convenu, la même chose de votre côté (vous êtes obligés à aider à réduire un dommage éventuel sous l'angle de la bonne foi). [Néanmoins, afin de] mettre les choses au clair : u ne continuation du contrat de...
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