Arrêt nº 4A 595/2008 de Ire Cour de Droit Civil, 20 mars 2009

Date de Résolution:20 mars 2009
Source:Ire Cour de Droit Civil
SOMMAIRE

Regeste Art. 216 Abs. 2 OR; Form eines Vorvertrages, der den Kauf von Grundstücken und Fahrnis zum Gegenstand hat. In einem Vorvertrag, der den Kauf von Grundstücken und Fahrnis verbindet, können die Parteien einen Globalpreis als Gegenleistung für die Grundstücke und die übrigen Gegenstände vereinbaren; diesfalls müssen auch Letztere in der öffentlichen Urkunde aufgeführt (spezifiziert) werden (E. 2 und 3). Regeste Art. 2 Abs. 1, Art. 18 Abs. 1 und Art. 151 OR; Auslegung der in einem Vorvertrag zu einem Kaufvertrag aufgeführten Bedingungen. In der öffentlichen Urkunde werden verschiedene Suspensivbedingungen aufgeführt... (voir le sommaire complet)

 
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135 III 295

43. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X et F.X contre Y. (recours en matière civile)

4A_595/2008 du 20 mars 2009

Faits à partir de page 296

BGE 135 III 295 S. 296

  1. Les époux H.X. et F.X. possèdent un domaine agricole sis à S., comprenant des immeubles de cette commune, propriétés de l'épouse, et d'autres immeubles de la commune de F., au-delà de la frontière française, propriétés de l'époux. Le domaine comprend encore des machines et installations selon un inventaire établi au mois de mai 2001, et un stock de fourrage et de paille.

    Selon acte authentique du 5 juin 2003, dressé par un notaire du canton du Jura, les époux X. ont promis de vendre l'ensemble de ces biens à Y., neveu de H.X., pour le prix global de 1'600'000 francs. La promesse de vendre et d'acheter était irrévocable pour toutes les parties. Ses effets étaient toutefois, à lire le texte, subordonnés à trois conditions spécifiées comme suit: BGE 135 III 295 S. 297

  2. L'obtention des autorisations définitives émanant des autorités compétentes en matière de droit foncier rural;

  3. La vente des immeubles [sis] sur le territoire français au prix qui sera arrêté par les parties dans le cadre du prix global de 1'600'000 fr.;

  4. L'accord des parties s'agissant du traitement fiscal de leur dossier par les autorités jurassiennes et françaises. Traitement dont les conclusions sont à obtenir jusqu'à l'inscription de l'acte au registre foncier des immeubles sis en Suisse.

    Le prix serait payé, d'abord, par reprise de la dette hypothécaire qui s'élevait alors à 500'000 fr.; ensuite, par le versement d'une rente viagère jusqu'aux décès de l'un puis de l'autre des deux vendeurs, au montant de 60'000 fr. par an pendant vingt ans et de 30'000 fr. dès la vingt-et-unième année; enfin, par la constitution, en faveur des vendeurs, d'un droit d'habitation dans l'appartement est du bâtiment de S. assuré sous le n° x.

    Pour garantir le versement de la rente en cas de décès du promettant-acquéreur, celui-ci conclurait une assurance au décès dont la somme serait convenue entre les parties.

    L'entrée en jouissance des biens à vendre était fixée au 1er janvier 2004.

  5. Le 24 février 2004, Y. a ouvert action contre les époux X. devant la Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Jura. Sa demande tendait principalement à faire condamner les défendeurs à conclure les contrats promis par eux le 5 juin 2003.

    Les défendeurs ont contesté la validité de la promesse de vente et conclu au rejet de l'action; ils ont pris des conclusions reconventionnelles tendant à faire condamner le demandeur à évacuer les immeubles de leur domaine, dont il avait déjà entrepris l'exploitation, et à payer des dommages-intérêts au montant de 699'082 francs.

    La Cour civile du Tribunal cantonal a rendu un arrêt partiel le 29 mars 2006, dont le dispositif constate "que la promesse de vente notariée [du] 5 juin 2003 est valable". Elle a rendu un arrêt final le 13 novembre 2008. Celui-ci donne également gain de cause au demandeur; son dispositif se lit comme suit:

    La Cour civile condamne les défendeurs à conclure avec le demandeur les contrats principaux découlant de la promesse de vente [...];

    condamne les défendeurs à prêter leur concours, à collaborer et à entreprendre toute démarche nécessaire et utile aux fins de respecter, réaliser BGE 135 III 295 S. 298

    et remplir les conditions qui assortissent la promesse de vente du 5 juin 2003, en particulier à entreprendre toutes les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes suisses et françaises en matière de droit foncier rural, auprès de toutes les instances concernées, notamment administrative, de même qu'auprès du notaire, sous menace des sanctions prévues par les art. 292 CP, 395 CPC jur., en particulier 397 CPC jur.;

    dit qu'en cas de refus des défendeurs de s'exécuter, le présent arrêt tiendra lieu des déclarations nécessaires à la conclusion des contrats découlant de la promesse du 5 juin 2003;

    ...

  6. Les défendeurs ont saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile tendant à la réforme de ces deux arrêts. Selon leurs conclusions principales, le tribunal devait prononcer que la promesse de vente est nulle ou, sinon, qu'elle ne lie pas les défendeurs; le tribunal devait aussi interdire au demandeur d'exploiter les immeubles du domaine agricole, et lui ordonner, sous menace des sanctions de l'art. 292 CP, d'évacuer immédiatement ces immeubles.

    Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.

    (résumé)

    Extrait des considérants:

    Extrait des considérants:

    2. La promesse de vente conclue le 5 juin 2003 est un contrat relatif aux immeubles, aux termes de l'art. 119 de la loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le droit international privé (LDIP; RS 291). La forme de ce contrat est impérativement régie par le droit suisse pour les immeubles de S. selon l'art. 119 al. 3 LDIP; il s'agit de la forme authentique qui est imposée, pour une promesse de vente, par l'art. 216 al. 2 CO.

    La forme est régie par le droit français pour les immeubles de F., à moins que ce droit n'admette l'application d'un autre droit (art. 119 al. 3 LDIP); au surplus, sur tous points autres que la forme, le droit du lieu de situation est aussi applicable, sous réserve d'une éventuelle élection de droit (art. 119 al. 1 et 2 LDIP).

    La Cour civile a examiné la validité et les effets de la promesse de vente au regard du droit suisse pour les immeubles de S. et du droit français pour ceux de F. Elle est parvenue à la conclusion que la promesse de vente passée devant un notaire jurassien est en principe valable, à la forme, aussi pour ces immeubles-ci. Cette approche et ce dernier point sont incontestés, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir. BGE 135 III 295 S. 299

    3.

    3.1 Les défendeurs contestent que la forme authentique de l'art. 216 al. 2 CO soit respectée. Ils tiennent pour insuffisant d'avoir spécifié un prix global, dans la promesse de vente, au montant de 1'600'000 fr., pour des immeubles et des choses mobilières; ils affirment que le prix des immeubles aurait dû être indiqué séparément.

    La Cour civile a jugé que, sur la base des preuves disponibles, le prix des diverses catégories de biens était déterminable de manière objective; elle a constaté un prix de 650'000 fr. pour les immeubles de S. et un prix de 300'000 fr. pour ceux de F. Sur ces constatations, les demandeurs se plaignent d'un jugement arbitraire, donc contraire à l'art. 9 Cst.

    3.2 Selon la jurisprudence concernant l'art. 216 CO, la forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, et aussi sur les points objectivement secondaires mais subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre- prestation issues de la vente (ATF 113 II 402 consid. 2a p. 403; voir aussi ATF 119 II 135 consid. 2a p. 138). L'acte authentique doit donc énoncer toutes les contre-prestations promises en échange du bien immobilier (ATF 101 II 329 consid. 3a p. 331), et le prix indiqué doit correspondre à celui réellement convenu; à défaut, l'acte est nul parce que simulé (ATF 94 II 270 p. 273).

    En cas de contrat mixte, cumulant la vente d'un immeuble et d'autres prestations du vendeur, il est loisible aux parties de convenir d'un prix global qui sera la contrepartie de ce bien et de ces autres prestations. Certes, il faut alors que ces dernières soient également spécifiées dans l'acte authentique, car c'est à cette condition, seulement, que l'acte satisfait à l'exigence de l'indication exacte et complète de tous les éléments affectant le rapport entre les prestations qui incluent une vente d'immeuble, d'une part, et la contre-prestation d'autre part. Cela concerne, en particulier, le contrat mixte de vente et d'entreprise, où la vente d'un bien-fonds est combinée avec la promesse d'y réaliser une construction, et cela concerne aussi le contrat cumulant, comme en l'espèce, la vente d'immeubles et de choses mobilières (MARKUS REBER, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, Jusletter 9 mai 2005 nos 113 et 129 http://www.weblaw.ch sous jusletter; CHRISTOPH LEUENBERGER, Abschluss des BGE 135 III 295 S. 300

    Grundstückkaufvertrages, in Der Grundstückkauf, 2e éd. 2001, p. 27 et ss, nos 118 et 132; HERMANN LAIM, in Commentaire bâlois, CC, vol. II, 3e éd. 2007, n° 56 ad art. 657 CC; HANS GIGER, Commentaire bernois, 2e éd. 1997, n° 276 ad art. 216 CO).

    Les défendeurs se réfèrent à un arrêt du Tribunal fédéral du 9 juillet 1991 (ATF 117 II 259). Cette décision, qui avait pour objet des prétentions fondées sur un contrat d'entreprise, contient le passage ci-après (p. 264/265):

    Der für den Grundstückkauf geltende Formzwang erstreckt sich bloss auf Abmachungen im Rahmen des Kaufvertrages, nicht aber auf sonstige Übereinkünfte, selbst wenn für die Parteien der Bestand der einen Abrede conditio sine qua non für die Zustimmung zur zweiten darstellt (BGE 113 II 404 mit Hinweisen). Auch bei einem gemischten Vertragsverhältnis unterstehen deshalb die werkvertraglichen Abreden nicht der Formpflicht, wenn sie ein selbständiges Leistungspaar bilden (BGE 107 II 215 f. E. 4; GAUCH, a.a.O., S. 87/8 Rz. 302; LEUENBERGER, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, S. 83/4 Rz. 153). Das setzt jedoch voraus, dass für den Erwerb des unüberbauten Grundstückes und die Erstellung des Bauwerks getrennte Vergütungen festgesetzt werden (GAUCH, a.a.O., S. 88 Rz. 303).

    Sur la base de cette dernière phrase, les défendeurs affirment que lorsque les parties concluent simultanément une vente d'immeuble et un autre contrat, tel qu'un contrat d'entreprise ou une vente de choses mobilières, un prix spécifique, propre à l'immeuble vendu, doit obligatoirement ressortir de l'acte authentique. Or, dans la décision précitée, le Tribunal fédéral a seulement rappelé que des prix distincts doivent être...

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