Arrêt nº 4A 278/2012 de Ire Cour de Droit Civil, 26 septembre 2012
| Conférencier | Publié |
| Date de Résolution | 26 septembre 2012 |
| Source | Ire Cour de Droit Civil |
Chapeau
138 III 669
100. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. SA (recours en matière civile)
4A_278/2012 du 26 septembre 2012
Regeste
Courtage immobilier; salaire excessif du courtier (art. 417 CO). Eléments à prendre en compte pour juger du caractère excessif ou non de la commission de courtage. L'étendue de l'activité déployée par le courtier n'est pas déterminante; en effet, dans un contrat de nature aléatoire comme le courtage, il faut partir du principe que le salaire rémunère le succès du courtier (consid. 3).
Considérants à partir de page 669
BGE 138 III 669 S. 669
Extrait des considérants:
3. Dans un second moyen, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 417 CO en n'examinant pas si le salaire de la courtière était excessif et devait être réduit le cas échéant. A le suivre, la commission de 122'664 fr. serait inéquitable et choquante dans les circonstances particulières du cas. En effet, l'intimée gagnerait, pour la maigre activité déployée auprès de l'acheteur, un salaire représentant plus du double de celui dont elle était prête à se satisfaire en cas de vente de l'immeuble aux époux F., en faveur desquels elle avait exercé une activité notablement supérieure.
3.1 Lorsqu'un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble, soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge (art. 417 CO).
Déterminer si le salaire est excessif ou non suppose de tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce (cf. ATF 117 II 286 BGE 138 III 669 S. 670
consid. 5b p. 290 in fine; ATF 83 II 151 consid. 4c p. 154 in fine). Etant donné le caractère aléatoire du contrat de courtage, il faut partir du principe que le salaire rémunère le succès du courtier, et non l'étendue de l'activité déployée par celui-ci (FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 8 ad art. 417 CO; CHRISTIAN MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 329). Le juge effectuera une comparaison avec les commissions versées habituellement (ATF 117 II 286 consid. 5b p. 290 et les arrêts cités) dans la région considérée (ATF 112 II 459 consid. 3 p. 460; ATF 111 II 366 consid. 3c p. 370). En matière immobilière, la commission correspond en règle générale à un pourcentage du prix de vente...
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