Arrêt nº 4A 671/2012 de Tribunal Fédéral, 6 mars 2013
| Date de Résolution | 6 mars 2013 |
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_671/2012
Arrêt du 6 mars 2013
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.
Participants à la procédure
Société anonyme X.________, représentée par Me Lucien Lazzarotto,
recourante,
contre
-
Y.________ SA,
-
Z.________,
représentées par Me Jean-Franklin Woodtli,
intimées.
Objet
bail à loyer; résiliation; délai de protection contre les congés,
recours contre l'arrêt de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève du 8 octobre 2012.
Faits:
A.
Depuis 1965, Y.________ SA et Z.________ sont locataires d'une arcade commerciale et d'un bureau dans l'immeuble sis ..., à Genève. Le restaurant "A.________" est exploité dans ces locaux; Y.________ SA, dont Z.________ est l'administratrice unique, est propriétaire du fonds de commerce.
Entre le 1er novembre 1999 et le 30 juin 2001, les baux ont été brièvement transférés à une société tierce. En date du 29 juin 2001, la Société anonyme X.________, bailleresse, a conclu deux nouveaux contrats avec Y.________ SA et Z.________; il n'est pas contesté que le bail portant sur le bureau est lié à celui relatif à l'arcade. En dernier lieu, le loyer annuel brut a été fixé à 74'204 fr.40 pour l'arcade et à 7'812 fr. pour le bureau.
Depuis 2001, V.________ exploite le restaurant en gérance libre. En contrepartie, il verse mensuellement aux locataires, en sus des loyers de l'arcade et du bureau, un montant de 3'000 fr. pour l'exploitation du commerce et un montant de 2'000 fr. pour la gestion administrative du restaurant.
En 2004, la propriétaire de l'immeuble a entrepris d'importants travaux de rénovation des façades. A la même époque, les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse de divers défauts, dont l'absence de climatisation. Un échange de correspondance a eu lieu entre la régie en charge de l'immeuble et les locataires. Dans l'un de ces courriers, la régie a refusé d'accorder une réduction de loyer aux locataires pour les nuisances liées au chantier de rénovation, au motif que des travaux à plus-value avaient été entrepris dans le restaurant, à savoir l'installation d'une climatisation. Finalement, par courrier du 14 novembre 2008, la bailleresse a accepté de verser aux locataires une indemnité de 5'812 fr., représentant un mois de loyer net de l'arcade, à titre de dédommagement pour les nuisances subies pendant le chantier. La plupart des autres locataires de l'immeuble ont également reçu une indemnité équivalant à un mois de loyer.
Par avis officiels du 5 mars 2009, la bailleresse a résilié les baux de l'arcade et du bureau pour leur échéance contractuelle du 31 décembre 2011, respectivement du 31 janvier 2011.
B.
Par requêtes du 3 avril 2009, Y.________ SA et Z.________ ont contesté les congés. Elles faisaient valoir en particulier que les résiliations devaient être annulées parce qu'elles avaient été notifiées dans les trois ans après une...
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