Arrêt de Ire Cour de Droit Civil, 2 octobre 1990

ConférencierPublié
Date de Résolution 2 octobre 1990
SourceIre Cour de Droit Civil

Chapeau

116 II 594

106. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 2. Oktober 1990 i.S. K. gegen B. und Konsorten (Berufung)

Faits à partir de page 594

BGE 116 II 594 S. 594

A.- Die C. AG erstellte in den Jahren 1973 und 1978 Mietshäuser in Basel. Sie verkaufte diese Liegenschaften der Pensionskasse einer Bank. Diese veräusserte sie mit Vertrag vom 22. Juni 1988 zum Preis von Fr. 42'460'000.-- an K.

BGE 116 II 594 S. 595

K. liess mit Schreiben vom 12. Dezember 1988 den Mietern Erhöhungen der monatlichen Mietzinse auf den 1. April 1989 ankündigen. Als Begründung wurde im wesentlichen angegeben, es handle sich um eine teilweise Anpassung wegen ungenügender Bruttorendite gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM.

Nachdem einzelne Mieter die Erhöhungen angefochten und vor der Schlichtungsstelle keine Einigung zustande gekommen war, klagte K. beim Zivilgerichtspräsidenten von Basel auf Feststellung der Nichtmissbräuchlichkeit der Erhöhungen. Der Zivilgerichtspräsident wies die Klagen am 24. April 1989 ab und stellte fest, die angezeigten Mietzinserhöhungen seien ungültig. Der Kläger focht diese Entscheide beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt an, dessen Ausschuss alle Beschwerden mit Urteilen vom 1. November 1989 abwies.

Der Kläger hat gegen die Urteile des Appellationsgerichts Berufungen eingereicht, die vom Bundesgericht teilweise gutgeheissen werden.

Extrait des considérants:

Aus den Erwägungen:

    1. Das Appellationsgericht hat es abgelehnt, die Mietzinserhöhungen unter dem Gesichtspunkt von Art. 15 Abs. 1 lit. a und d BMM zu überprüfen, weil sich der Kläger im Verfahren vor dem Zivilgerichtspräsidenten nicht auf diese Bestimmungen berufen und auch nicht die erforderlichen Behauptungen und Beweisanträge vorgebracht habe. Geprüft - aber verneint - hat es lediglich die Anwendbarkeit von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM.

      Soweit diese Begründung auf der Anwendung kantonalen Zivilprozessrechts beruht, kann sie im Berufungsverfahren weder angefochten noch überprüft werden (Art. 43 Abs. 1 und 55 Abs. 1 lit. c OG). Dem steht auch der Beweisanspruch gemäss Art. 8 ZGB nicht entgegen, denn davon wird die Befugnis der Kantone, ihre Verfahrensordnungen nach der Eventual- und Verhandlungsmaxime auszugestalten, nicht eingeschränkt (BGE 116 II 200 E. 3a mit Hinweisen). Unbegründet ist im übrigen die Rüge falscher Verteilung der Behauptungs- und Beweislast. Im Rahmen von Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM war es Sache des Klägers, zu behaupten und zu beweisen, dass mit den anbegehrten Erhöhungen lediglich eine Anpassung an die orts- oder quartierüblichen Mietzinse vorgenommen werden sollte (BGE 114 II 363 E. 3).

      BGE 116 II 594 S. 596

    2. Der Vermieter ist gehalten, die Ankündigung einer Mietzinserhöhung klar zu begründen. Vorbehalte, die nicht beziffert werden, machen die Ankündigung aber entgegen dem Einwand der Beklagten nicht ungültig. Ein solcher Mangel kann lediglich dazu führen, dass die Vorbehalte nicht zu berücksichtigen sind, falls sich der Vermieter bei einer neuen Mietzinsanpassung auf die gleichen Erhöhungsgründe berufen will (BGE 111 II 204,BGE 106 II 360 E. 3b). Im vorliegenden Fall sind zudem gemäss Art. 26 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG) noch die Bestimmungen des BMM und der VMM anwendbar. Die Vorschrift, wonach ein Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festgelegt werden muss, wurde aber erst mit Art. 18 VMWG ins Mietrecht eingeführt.

      Die Begründung einer Mietzinserhöhung ist als Willenserklärung des Vermieters nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen (BGE 106 II 168 E. 4a). Im vorliegenden Fall ist von Bedeutung, dass sich der Kläger sowohl bei der Ankündigung der Mietzinserhöhungen wie auch im gerichtlichen Verfahren auf eine ungenügende Bruttorendite berufen hat. Nach dem Vertrauensgrundsatz konnten diese Äusserungen nicht anders verstanden werden, als dass die Erhöhungen damit begründet wurden, die bisherigen Mietzinse seien unter dem Gesichtspunkt einer angemessenen Rendite der Gestehungskosten des Klägers zu niedrig. Nach Auffassung des Appellationsgerichts fallen diese Kosten jedoch nicht unter den Begriff der Anlagekosten im Sinne von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM; deshalb sei auch das Verhältnis der Investitionen des Klägers zum erzielten Ertrag nicht zu prüfen; einen ungenügenden Ertrag der ursprünglichen Anlagekosten, d.h. jener der Pensionskasse, habe der Kläger nicht behauptet.

      Selbst wenn sich diese Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM als richtig erweisen sollte, was im folgenden zu prüfen sein wird, ist der Vorinstanz dennoch entgegenzuhalten, dass sie sich bei der Rechtsanwendung nicht auf den vom Kläger ausdrücklich genannten Rechtssatz beschränken durfte, sondern nach dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen zur Prüfung verpflichtet war, ob der Käufer einer Liegenschaft aufgrund des Bundesrechts auch ausserhalb des Regelungsbereichs von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM Anspruch darauf hat, die Mietzinse zur Erreichung einer angemessenen Rendite seiner Investitionen zu erhöhen. Die allenfalls irrtümliche rechtliche Beurteilung seines Anspruchs darf demBGE 116 II 594 S. 597

      Kläger deshalb nicht schaden. Sowohl...

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