Arrêt de Ire Cour de Droit Public, 20 décembre 1990
| Conférencier | Publié |
| Date de Résolution | 20 décembre 1990 |
| Source | Ire Cour de Droit Public |
Chapeau
116 Ia 401
60. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit public du 20 décembre 1990 dans la cause Chambre genevoise immobilière contre Grand Conseil du canton de Genève (recours de droit public)
Faits à partir de page 402
BGE 116 Ia 401 S. 402
BGE 116 Ia 401 S. 403
A.- Le 23 décembre 1987, le Rassemblement pour une politique sociale du logement a déposé à la Chancellerie d'Etat du canton de Genève une initiative populaire "pour la sauvegarde des logements à loyers abordables", munie de 19'302 signatures. Il s'agissait d'une initiative rédigée au sens de l'art. 65 Cst. gen.; elle avait pour but la revision de plusieurs dispositions de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, du 26 juin 1983 (aLDTR).
Le Grand Conseil genevois - qui devait se prononcer sur l'initiative avant le 23 décembre 1988 comme l'exige l'art. 65 al. 3 Cst. gen. - l'a renvoyée pour étude à une commission parlementaire. Deux avis de droit sur la constitutionnalité de cette initiative ont été requis. L'un des experts est arrivé à la conclusion que l'initiative était conforme au droit constitutionnel; l'autre a considéré qu'elle se prêtait à une interprétation conforme à la Constitution, à l'exception de son art. 6 al. 6 qui aurait violé la garantie de la propriété, consacrée à l'art. 22ter Cst.
Le 22 juin 1989, le Grand Conseil a adopté, sur proposition de la commission parlementaire, une nouvelle loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR),BGE 116 Ia 401 S. 404
ce qui a entraîné le retrait de l'initiative (Mémorial des séances du Grand Conseil, 1989, p. 3640). La nouvelle loi a été publiée le 30 juin 1989 dans la Feuille d'avis officielle du canton de Genève. Le droit de référendum n'ayant pas été exercé, la loi est entrée en vigueur le 19 août 1989, soit le lendemain de sa promulgation par le Conseil d'Etat.
Elle contient notamment les dispositions suivantes:
Chapitre I
Préambule
Article 1
But
La présente loi a pour but de préserver l'habitat et les conditions de
vie dans les 4 premières zones de construction au sens de l'article 19 de
la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, du
4 juin 1987. Elle s'applique également aux maisons d'habitation construites
dans d'autres zones à bâtir ou mises au bénéfice des normes de l'une des
premières zones de construction en vertu des dispositions applicables aux
zones de développement. A cette fin, et tout en assurant la protection des
locataires, elle prévoit notamment:
-
des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement
d'affectation des maisons d'habitation;
-
l'encouragement à la rénovation des maisons d'habitation.
Art. 2
Objet
1 Est réputé maison d'habitation tout bâtiment comportant des locaux qui,
par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation.
2 Toutefois, ne sont pas assujetties à la présente loi les maisons
individuelles ne comportant qu'un seul logement ainsi que les villas en 5e
zone comportant un ou plusieurs logements, de même que les bâtiments
situés en zone agricole.
Art. 3
Définitions transformations
1 Par transformations, on entend:
-
tous les travaux d'une certaine importance ayant notamment pour objet
de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, la destination, le
style, l'équipement, la distribution intérieure d'une maison d'habitation,
d'un ou plusieurs logements;
-
la création d'installations nouvelles d'une certaine importance,
telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles de bains
et cuisines;
-
la création de nouveaux logements dans la maison d'habitation
concernée, notamment dans les combles;BGE 116 Ia 401 S. 405
-
les travaux de rénovation ayant pour objet d'améliorer le confort
existant sans modifier la distribution des logements et les réparations
importantes, tels que notamment: réfection de la toiture ou des façades,
le remplacement des sanitaires, des tuyauteries, des salles de bain, du
chauffage, de la distribution d'eau, des ascenseurs et de l'agencement des
cuisines.
Changement d'affectation
2 Par changement d'affectation, on entend toute modification même en
l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à
destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif,
artisanal ou industriel. Sont également assimilés à des changements
d'affectation:
-
le remplacement de locaux à destination de logements par des
résidences meublées ou des hôtels;
-
le remplacement de résidences meublées ou d'hôtels par des locaux
commerciaux, lorsque ces résidences ou ces hôtels répondent aux besoins
prépondérants de la population;
-
l'aliénation d'appartements loués, en application de l'article 9.
Chapitre II
Démolitions, transformations et changement d'affectation
Art. 5
Principe
Afin de préserver l'habitat existant et le caractère actuel des zones
urbaines, nul ne peut, sous réserve de l'octroi d'une dérogation au sens
de l'article 6, démolir ou transformer en tout ou partie une maison
d'habitation, au sens de l'article 2, occupée ou inoccupée, ni en changer
l'affectation.
Art. 6
Dérogations
1 Le département peut accorder des dérogations lorsqu'elles s'imposent
pour des motifs de sécurité ou de salubrité, ou sont justifiées par des
motifs d'intérêt public ou d'intérêt général.
Sécurité salubrité
2 La dérogation est accordée lorsque l'état du bâtiment comporte un
danger pour la sécurité ou la santé de ses habitants ou des tiers et s'il
n'est pas possible de remédier à cet état de fait sans frais
disproportionnés pour le propriétaire. En cas de démolition, la
construction nouvelle doit comporter une surface de plancher affectée au
logement au moins équivalente.
Intérêt public
3 Par intérêt public, on entend les opérations d'aménagement et
d'assainissement d'intérêt public, les travaux publics et la construction
d'édifices publics.
BGE 116 Ia 401 S. 406
Intérêt général
4 Par intérêt général on entend:
-
en cas de démolition d'un immeuble, une sensible augmentation de la
surface du plancher affectée au logement lors de sa reconstruction; b) en
cas de transformation d'un immeuble, la réalisation de logements
supplémentaires, de même que l'exécution de travaux de rénovation ou de
travaux répondant à une nécessité.
5 Le maintien ou le développement du commerce et de l'artisanat,
lorsqu'il est souhaitable et compatible avec les conditions de vie du
quartier, peut également être considéré d'intérêt général. Le département
tient en outre compte, lors de l'octroi de dérogations, de la proportion de
locaux affectés à un usage autre que l'habitation dans le bâtiment.
Conditions d'octroi de la dérogation
6 Une dérogation n'est accordée en vertu des alinéa 1 à 4 que si des
logements reconstruits, transformés ou créés répondent quant à leur genre,
leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population. Le
département tient toutefois compte, dans son appréciation, du genre de
logements existant avant leur transformation et du prix de revient de
logements nouvellement créés notamment dans des combles ou à l'occasion
d'une surélévation d'immeuble.
Fixation des loyers et prix
7 Le département fixe lors de la délivrance de l'autorisation le montant
des loyers maximaux des logements, il en fait de même pour les prix de
vente maximaux des logements si ceux-ci sont soumis au régime de la
propriété par étages ou à une autre forme de propriété analogue.
8 Lors de la fixation des loyers ou des prix de vente maximaux, le
département prend en considération:
-
le rendement équitable des capitaux investis pour les travaux;
-
les charges d'exploitation;
-
les réserves d'entretien que le propriétaire était en mesure de
constituer eu égard aux loyers jusqu'alors pratiqués.
9 Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au
contrôle de l'Etat, pendant une période de cinq à dix ans pour les
constructions nouvelles et pendant une période de trois ans pour les
immeubles transformés, durée qui peut être portée à cinq ans en cas de
transformation lourde.
Exception
10 Le département peut, en cas de transformation, au sens de l'article 3,
alinéa 1, lettre d, renoncer à la fixation des loyers et des prix prévue
aux alinéas 7 à 9 ci-dessus, lorsque de telles mesures n'apparaissent pas
proportionnées aux circonstances et pour autant que la majoration
éventuelle de loyer consécutive aux travaux n'excède pas 10%.
BGE 116 Ia 401 S. 407
Affectation locative
11 Lorsqu'une dérogation est accordée, le département impose, en règle
générale, l'affectation locative des logements pendant la durée du
contrôle des loyers institué par l'alinéa 9. Demeure de surcroît réservé
l'article 9.
Art. 7
Durée de fixation des loyers et des prix
1 Lorsque les loyers et prix maximaux sont fixés, en vertu de l'article
6,
alinéa 9, ils ne peuvent pas être modifiés, jusqu'à l'expiration du délai
fixé, sous réserve de l'évolution des conditions d'exploitation de
l'immeuble, notamment des variations du taux des intérêts hypothécaires et
des charges d'exploitations, ou de la délivrance d'une nouvelle
autorisation de transformation.
2 Aussi longtemps que le contrôle des loyers et des prix est en vigueur,
les loyers ou le prix de vente des logements ne peuvent être supérieurs à
ceux fixés en vertu de l'article 6 alinéas 7 à 9, sous réserve de l'alinéa
1 ci-dessus.
3 Toute demande de modification des loyers ou des prix de vente des
logements en application de l'alinéa 1 doit être présentée par le
propriétaire au département qui statue. Toute...
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