Arrêt de IIe Cour de Droit Civil, 7 novembre 1985
| Conférencier | Publié |
| Date de Résolution | 7 novembre 1985 |
| Source | IIe Cour de Droit Civil |
Chapeau
111 II 487
92. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 7 novembre 1985 dans la cause B. contre M. et consorts (recours en réforme)
Faits à partir de page 487
A.-
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O. était propriétaire à V. d'un domaine agricole composé de neuf parcelles relativement éloignées les unes des autres, dont certaines se prêtent aux cultures alors que les autres sont des pâturages ou des bois. Il s'agit des parcelles NosBGE 111 II 487 S. 488
53, prés-champs de 8336 m2,
64, habitation et rural avec places de 1470 m2,
66, prés-champs de 6910 m2,
89, prés-champs de 57'574 m2 et bois de 6910 m2, soit 64'484 m2,
126, prés-champs de 24'832 m2,
196, bois de 6175 m2,
204, prés-champs de 5502 m2,
205, prés-champs de 12'263 m2,
214, bois de 1555 m2,
soit au total 126'121 m2.
Les parcelles 53, 89, 126, 204 et 205 sont grevées d'une mention "Améliorations foncières".
En 1962, O. a loué son domaine par parcelles à divers agriculteurs, savoir:
à M. les parcelles 204 et 205, plus une partie de la parcelle 89
d'environ 28'000 m2;
à R. une partie de la parcelle 89 de 13'000 m2;
à D. une partie de la parcelle 89 de 16'500 m2;
à B. la parcelle 126.
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Après le décès d'O., sa fille dame P. est devenue propriétaire du domaine et les baux à ferme ont perduré. Le 11 mars 1979, D. a encore pris à ferme la parcelle 53.
En 1982, dame P. a pris la décision de vendre le domaine. Elle a résilié les baux à ferme pour le 15 septembre 1983. La procédure de prolongation a alors été ouverte et elle est encore pendante.
Le notaire de dame P. a ouvert un appel d'offres pour les immeubles de la propriétaire, en bloc ou par parcelles. Des offres ont été faites pour toutes les parcelles individuellement, sauf la parcelle 126, qui n'a attiré aucune offre, et une part de la parcelle 89. Le total des offres supérieures reçues représente une somme de 447'229 francs. La propriétaire a estimé à 274'851 francs en tout les parcelles qui n'ont pas provoqué d'offres. Elle a ainsi établi un prix total de 722'000 francs. B., fermier de la parcelle 126, a accepté d'acheter le domaine pour le prix de 722'000 francs et il a passé avec la venderesse une promesse de vente à ce sujet le 9 septembre 1982. La promesse de vente instrumentée devant notaire fait état des baux conclus avec les différents fermiers et dispose à ce sujet:
"Si l'un ou l'autre des fermiers fait valoir avec succès son droit
légal de préemption, B. s'engage néanmoins à acquérir les autres
biens-fonds sur la base de l'état récapitulatif des offres supérieures,
tel qu'il a été dressé le 10 août écoulé par le notaire sous-signé, état
BGE 111 II 487 S. 489
ci-annexé."
Le 17 décembre 1982, l'acte de vente a été passé entre dame P. et les trois fils de B., soit Pierre, Claude et Jean B., pour le prix de 722'000 francs. Il comporte une clause analogue à celle rappelée ci-dessus, selon laquelle les acheteurs s'engagent - si les fermiers font valoir leur droit de préemption avec succès - à acquérir néanmoins les autres biens-fonds sur la base de l'état récapitulatif du 10 août 1982, annexé à la promesse de vente. Cet acte énumère les diverses parcelles du domaine et leur prix, aussi bien pour celles qui ont fait l'objet d'offres que pour celles qui n'ont pas trouvé d'amateur, le prix de ces dernières étant estimé.
L'acte de vente ayant été présenté au registre foncier, le conservateur a informé les fermiers M., R. et D. de la vente, en leur fixant un délai au 24 janvier 1983 pour faire valoir leurs droits. Ces trois fermiers ont invoqué en temps utile leur droit de préemption légal sur les immeubles affermés à chacun d'eux. Ces prétentions ayant été contestées par les parties au contrat de vente, le conservateur du registre foncier a imparti un délai de dix jours aux fermiers pour ouvrir action. L'action a été ouverte en temps utile tant contre les acheteurs que contre la venderesse. Les demandeurs ont pris les conclusions suivantes, dans leur teneur définitive:
"I. Les requérants M., R. et D. sont autorisés à exercer le droit de
préemption du fermier, lors de la vente du domaine de dame P. à Pierre,
Claude et Jean B.
Ibis
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En conséquence, R. est autorisé à exercer le droit de
préemption du fermier, lors de la vente de dame P. à Pierre, Claude et
Jean B., de la portion de la parcelle 89 qu'il louait d'une surface de
13'000 m2, principalement au prix de 65'000 francs, subsidiairement au prix
de 65'884 francs.
Iter b) En conséquence, R. est autorisé à exercer le droit de
préemption du fermier, lors de la vente de dame P. à Pierre, Claude et
Jean B., de la portion qu'il louait de 16'500 m2 de la même parcelle 89,
principalement au prix de 77'500 francs, subsidiairement au prix de
78'477 francs.
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De même, R. est autorisé à exercer le droit de préemption du
fermier, lors de la même vente, de la parcelle No 53 qu'il louait d'une
surface de 8336 m2 au prix de 50'016 francs.
Iquater d) En conséquence, M. est autorisé à exercer le droit de
préemption du fermier, lors de la vente de dame P. à Pierre, Claude et
Jean B., de la portion de la même parcelle 89 qu'il louait, soit
labourable 12'000 m2, principalement au prix de 55'000 francs,
subsidiairement au prix de 57'000 francs.
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De même, M. est autorisé à exercer le droit de préemption du
fermier, lors de la même vente, de la portion de la même parcelle 89,
qu'il louait, soit pâturage 16'074 m2, principalement au prix de 20'691
francs, subsidiairement au prix de 43'523 francs.
BGE 111 II 487 S. 490
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De même, M. est autorisé à exercer le droit de préemption du fermier,
lors de la même vente, des parcelles 204/205 qu'il louait d'une surface
de 17'765 m2, principalement au prix de 115'473 francs, subsidiairement
au prix de 93'266 francs."
Les demandeurs ont maintenu, "dans la mesure utile", leurs conclusions II et III, ainsi libellées:
II.- L'intimée dame P. est tenue de céder aux requérants les
immeubles qu'ils louaient et qui sont l'objet de l'acte de vente du 17
décembre 1982.
III.- Les requérants sont autorisés à se substituer aux acheteurs
Pierre, Claude et Jean B., aux clauses de l'acte de vente du 17 décembre
1982, et à faire les inscriptions nécessaires au Registre foncier.
Les défendeurs ont conclu au rejet des conclusions des demandeurs et, reconventionnellement, requis le Président du Tribunal civil du district d'Yverdon de confirmer la validité de l'acte de vente du 17 décembre 1982 et d'ordonner l'inscription dudit acte au registre foncier.
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Par jugement du 25 septembre 1984, le Président du Tribunal civil du district d'Yverdon a prononcé:
"I.- L'action des demandeurs est admise partiellement.
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Le demandeur M. est autorisé à exercer le droit de préemption
du fermier à l'occasion de la vente de la parcelle 89, plan folio 15-16,
de la commune de V., par la codéfenderesse dame P. aux codéfendeurs
Pierre, Claude et Jean B., vente notariée X. le 17 décembre 1982, pour la
surface qu'il louait, de 28'074 m2 environ, au prix de 75'691 francs,
ainsi qu'à l'occasion de la...
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