Arrêt nº 4C.48/2007 de Ire Cour de Droit Civil, 31 juillet 2007

Date de Résolution:31 juillet 2007
Source:Ire Cour de Droit Civil
 
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Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4C.48/2007 /viz

Sentenza del 31 luglio 2007

I Corte di diritto civile

Composizione

Giudici federali Corboz, presidente,

Kolly, Kiss,

cancelliera Gianinazzi.

Parti

X.________ SA,

attrice e ricorrente,

patrocinata dall'avv. dr. Gianmaria Mosca,

contro

albergo Y.________ Sagl,

convenuta e opponente,

patrocinata dall'avv. Yves Flückiger.

Oggetto

contratto di locazione, disdetta straordinaria, sfratto,

ricorso per riforma [OG] contro la sentenza emanata

il 1° dicembre 2006 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.

Il 19 novembre 2001 X.________ SA - quale locatrice - e albergo Y.________ Sagl - quale conduttrice - hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una superficie di complessivi 2000 m2, sita in vari stabili a Lugano, da adibirsi principalmente ad albergo e ristorante. Il rapporto di locazione, iniziato il 1° marzo 2002, avrebbe potuto venir disdetto la prima volta per il 28 febbraio 2014, con un preavviso di sei mesi.

A.a Le parti hanno pattuito di calcolare la pigione annuale sulla base della cifra d'affari dell'esercizio pubblico; essa corrisponde infatti al 15% della cifra d'affari annua proveniente dalla gestione dell'albergo e all'8% della cifra d'affari annua proveniente dalla gestione del ristorante, ritenuta comunque una pigione minima di fr. 125'000.-- il primo anno, di fr. 135'000.-- il secondo anno, di fr. 145'000.-- il terzo anno, di fr. 155'000.-- dal quarto al settimo anno e di fr. 170'000.-- dall'ottavo al dodicesimo anno. In questo contesto la conduttrice si è impegnata a fornire "il dettaglio della cifra d'affari annua entro 30 giorni dalla chiusura dell'anno contabile (01.03-28.02)".

A.b L'accordo prevedeva inoltre il versamento di una pigione annuale di fr. 15'600.-- per la locazione del negozio adiacente all'albergo.

B.

Fra le parti sono sorti vari dissapori.

B.a Innanzitutto in relazione alla presentazione della documentazione relativa alla cifra d'affari annua conseguita dalla conduttrice. Dopo aver ricevuto, nel giugno 2003, il conteggio riassuntivo da questa allestito, il 14 luglio 2003 la locatrice ha infatti sollecitato la consegna del dettaglio della cifra d'affari necessario per la verifica del calcolo della pigione variabile. Senza successo.

B.b Anche l'utilizzazione dell'ente locato è stata motivo di discordia. Il 9 gennaio 2004 la locatrice ha infatti intimato alla conduttrice di cessare la vendita di abiti così come la loro esposizione sulle terrazze esterne dell'albergo, vietata dal contratto.

B.c Con raccomandata del 9 febbraio 2004 le ha poi fissato un ultimo termine scadente il 25 febbraio 2004 per mettere fine alle attività intraprese in violazione del contratto, per ripristinare lo stato dei locali - alterato mediante l'apertura di un secondo negozio nella sala da pranzo dell'albergo al pian terreno - e, infine, per consegnare la documentazione contabile completa necessaria alla verifica della cifra d'affari. La locatrice ha abbinato alla diffida la comminatoria della disdetta straordinaria del contratto ai sensi degli art. 257f e 266g CO.

B.d Servendosi del regolare modulo ufficiale, il 26 febbraio 2004 essa ha significato alla conduttrice la rescissione del contratto di locazione con effetto al 30 aprile 2004.

C.

La disdetta è stata contestata dalla conduttrice dinanzi al competente Ufficio di conciliazione il 26 marzo 2004.

Dal canto suo, preso atto del fatto che al 30 aprile 2004 l'ente locato non era stato lasciato, il 7 maggio 2004 la locatrice ha avviato una procedura di sfratto dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4.

Constatata la concorde rinuncia delle parti alla preventiva procedura di conciliazione, la giudice di prima istanza ha congiunto le cause e con sentenza del 23 marzo 2006 ha negato che le mancanze rimproverate alla conduttrice fossero di una gravità tale da giustificare una disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f, rispettivamente...

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