Arrêt nº 1A.310/2005 de Ire Cour de Droit Civil, 17 juillet 2006

Conférencier:publié
Date de Résolution:17 juillet 2006
Source:Ire Cour de Droit Civil
SOMMAIRE

Regeste Ausgleichsverfahren für raumplanungsbedingte erhebliche Vorteile; Art. 5 Abs. 1 RPG. Der erhebliche Vorteil muss wirtschaftlicher Natur sein. Er ist in Berücksichtigung aller Umstände zu bemessen (E. 2.1). Prüfung des Vorteils, der sich unter den hier gegebenen besonderen Umständen aus der Zuweisung einer bisher in der Reservezone liegenden Parzelle zu einer Wohnzone ergibt (E. 2.2-2.4). ... (voir le sommaire complet)

 
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Chapeau

132 II 401

33. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit public dans la cause Conseil d'Etat du canton de Neuchâtel contre époux X. et Tribunal administratif du canton de Neuchâtel (recours de droit administratif)

1A.310/2005 du 17 juillet 2006

Faits à partir de page 401

BGE 132 II 401 S. 401

Le 21 mai 1999, les époux X. ont acquis, à Cortaillod, un bien-fonds de 2'125 m2, dont 155 sont occupés par une construction (habitation et garage). La vente a été conclue au prix de 200 francs le m2.

BGE 132 II 401 S. 402

Selon le plan d'aménagement de la commune de Cortaillod du 26 septembre 1975, cette parcelle était affectée à la zone d'utilisation différée. Un nouveau plan d'aménagement et un nouveau règlement ont été adoptés par le Conseil général le 29 septembre 1995. Suite à leur sanction par le Conseil d'Etat le 27 octobre 1999 et à leur publication dans la Feuille officielle le 10 novembre 1999, la parcelle a été classée en zone d'habitation à faible densité 2.

Par décision du 10 novembre 2004, le département cantonal a fixé, sur la base du rapport de l'architecte qu'il avait mandaté, à 40'268 fr. 60 la contribution due par les époux X. à la suite du changement d'affectation de leur parcelle. Les valeurs de référence retenues par l'expert pour le terrain avant et après le changement d'affectation, étaient respectivement de 3 francs le m2 (prix moyen du terrain agricole) et de 200 francs le m2. Les époux X. ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif cantonal. Ce dernier l'a annulée, considérant que, quand bien même le changement d'affectation procurait un avantage aux époux X., cela n'était pas suffisant pour constituer un avantage majeur au sens de l'art. 34 al. 1 LCAT. La mise en valeur du terrain dépendait en effet encore de l'adoption d'un plan de quartier et de l'accord d'un ou de plusieurs voisins, voire d'une réunion parcellaire par le biais d'une vente, ou d'un remembrement.

Agissant par la voie du recours de droit administratif, le Conseil d'Etat du canton de Neuchâtel demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du Tribunal administratif et de renvoyer l'affaire à cette juridiction pour nouvelle décision au sens des considérants.

Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.

Extrait des considérants:

Extrait des considérants:

2. Le Conseil d'Etat affirme que l'affectation en zone d'habitation à faible densité 2 constitue un avantage majeur. Il conteste que le potentiel constructible de la parcelle ne puisse être réalisé que moyennant un accord entre voisins ou une réunion parcellaire. Un regroupement des constructions dans le cadre d'un plan de quartier serait suffisant. Le Tribunal administratif n'aurait en outre pas examiné la possibilité pour la commune d'élaborer elle-même le plan de quartier. La référence à la jurisprudence applicable en matière d'expropriation matérielle ne serait pas appropriée; il y aurait lieu de tenir compte de la situation concrète, en fonction du droit cantonal.

2.1 Selon l'art. 33 de la loi cantonale du 2 octobre 1991 sur l'aménagement du territoire (LCAT; RSN 701.0), les avantages et les BGE 132 II 401 S. 403

inconvénients résultant de mesures d'aménagement du territoire font l'objet d'une compensation s'ils sont majeurs. L'augmentation de valeur d'un bien-fonds consécutive à son affectation à la zone d'urbanisation (art. 47) ou à une zone spécifique (art. 53) est réputée avantage majeur constituant une plus-value (art. 34 al. 1 LCAT). Celle-ci est la différence présumée entre la valeur d'un bien-fonds avant et après la mesure d'aménagement (art. 34 al. 2 LCAT). En cas de plus-value, une contribution correspondant à 20 % de celle-ci est due à l'Etat par le propriétaire du bien-fonds (art. 35 al. 1 LCAT). Le département arrête le montant de la plus-value et celui de la contribution au moment où la mesure d'aménagement entre en vigueur (art. 36 LCAT), c'est-à-dire au moment de la publication de la sanction du plan par le Conseil d'Etat (art. 96a LCAT). Selon l'art. 37 LCAT, après consultation de la commune, le département fixe le délai de perception en tenant compte des besoins en terrains à bâtir et de la possibilité d'utiliser le bien-fonds (al. 1); la perception peut être différée ou échelonnée à la demande d'un propriétaire qui justifie de circonstances particulières (al. 2); elle intervient cependant au plus tard lors de l'aliénation du bien-fonds (al. 3 ); l'art. 48 al. 4 est réservé (al. 4). Aux termes de cette dernière disposition, la perception de la plus-value est différée aussi longtemps que dure l'assimilation à la zone agricole ou viticole.

La présomption de l'art. 34 al. 1 LCAT est réfragable (arrêt du 24 février 2003 publié in Recueil de jurisprudence neuchâteloise [RJN] 2003 p. 360 et les arrêts cités). La jurisprudence cantonale a également posé que le caractère majeur de l'avantage procuré par la mesure d'aménagement doit être apprécié au regard de la variation réelle et concrète de la valeur de l'immeuble en cause et non dans l'abstrait. Est déterminante la possibilité effective d'utiliser la parcelle pour la construction d'une manière conforme à la zone dont elle fait désormais partie (ibid.). Il faut tenir compte, équitablement, dans le cas concret, des avantages et inconvénients majeurs tels qu'ils résultent de l'ensemble des circonstances propres à la mesure d'aménagement considérée (arrêt du 17 février 1994 publié in RJN 1994 p. 167). La doctrine et la jurisprudence ont en outre interprété l'art. 34 al. 2 LCAT en ce sens que c'est la valeur objective du terrain qui doit être prise en considération. Il s'agirait donc de procéder à l'estimation du terrain en deux étapes, avant et après la mesure d'aménagement, en ne s'appuyant que sur des critères objectifs. Dans les cas où il y aurait vente, les estimations ne pourraient pas BGE 132 II 401 S. 404

uniquement se baser sur les prix effectivement payés, ni sur la valeur cadastrale (FRANCESCO PARRINO, La contribution sur la plus-value dans le canton de Neuchâtel, in Mémoire ASPAN n° 57, Berne 1992, p. 39 ss, 46; arrêt du 24 février 2003 publié in RJN 2003 p. 360).

La réglementation cantonale a été mise en place suite à l'entrée en vigueur, le 1er janvier 1980, de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), dont l'art. 5 al. 1 prévoit que le droit cantonal doit établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent des mesures d'aménagement. La notion d'avantage majeur est une notion de droit fédéral. Il s'agit toutefois d'une notion juridique indéterminée, de sorte qu'il faut laisser à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement (cf. notamment ENRICO RIVA, Commentaire LAT, n. 84 ad art. 5 LAT). Le caractère majeur de l'avantage implique que les différences de valeur peu importantes ou insignifiantes ne doivent pas être prises en considération (DFJP/ OFAT, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, Berne 1981, n. 6 ad art. 5 LAT, p. 117). La plus-value doit donc avoir un certain poids par rapport à la valeur normale du bien-fonds (Message du Conseil fédéral concernant la LAT, FF 1972 I 1441, p. 1510). L'adverbe "équitablement", qui figure à l'art. 5 al. 1 LAT, montre en outre que le prélèvement doit s'effectuer par rapport à l'ensemble de la situation (FF 1972 I 1441, p. 1511). L'avantage majeur doit être économique (DFJP/OFAT, Recommandations concernant le régime de la compensation des avantages résultant de mesures d'aménagement selon l'art. 5, premier alinéa, de la LAT, novembre 1986, p. 8 [ci-après: les Recommandations];BLAISE KNAPP, La compensation selon l'art. 5 LAT, in Habitation, mars 1982, n. 3 p. 13 ss, 17). En effet, le seul critère possible pour déterminer l'avantage majeur est celui de l'avantage pécuniaire que la mesure crée (BLAISE KNAPP, op. cit., p. 17). S'agissant...

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