Arrêt nº 5C.183/2005 de IIe Cour de Droit Civil, 21 octobre 2005
| Conférencier | publié |
| Date de Résolution | 21 octobre 2005 |
| Source | IIe Cour de Droit Civil |
Text Publié
Chapeau
132 III 9
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Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile dans la cause époux Y. contre X. (recours en réforme)
5C.183/2005 du 21 octobre 2005
Faits à partir de page 10
BGE 132 III 9 S. 10
X., d'une part, et les époux Y., d'autre part, sont les propriétaires respectifs de deux appartements en propriété par étages (nos x et y) contigus, au premier étage d'un immeuble sis aux Diablerets. Construit en 1969, cet immeuble a été constitué en propriété par étages dès 1968, avant son achèvement. Il a alors fait l'objet d'une inscription au registre foncier, sur la base de l'acte constitutif de la propriété par étages et des plans de répartition.
En 2002, X. a entrepris des travaux consistant notamment à enlever le plafond qui fermait le haut de son appartement n° x sur toute la surface centrale de celui-ci, afin de mettre en valeur l'espace en direction des combles. Il avait en vue d'agrandir l'espace de séjour et d'installer une cheminée en remplacement de la salle de bains alors en place. Lors de l'exécution de ces travaux, il a découvert une construction en bois qui occupait le volume situé au dessus de l'espace défini sur le plan de répartition comme étant la salle de bains de son logement. Cette construction en bois correspondait en fait au prolongement, dans les combles de son appartement, de la mezzanine et du réduit de l'appartement n° y. Ce prolongement s'étendait au-delà des limites du mur mitoyen séparant les deux unités d'étage, tel qu'il ressort du plan de répartition déposé au registre foncier.
Depuis la construction de l'immeuble en 1969, la configuration de l'appartement n° y n'a pas été modifiée. Les époux Y. jouissent par conséquent, depuis qu'il ont acquis cet appartement en 1987, de la mezzanine et du réduit litigieux. X., pour sa part, a acquis son appartement n° x le 1er février 2002.
Par demande du 20 novembre 2003, X. a ouvert action contre les époux Y. devant le Président du Tribunal de l'arrondissement de l'Est vaudois, en sollicitant notamment l'autorisation de procéder à l'enlèvement de la construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° x et à la remise en état du mur mitoyen, aux frais des défendeurs. Ces derniers ont conclu notamment au rejet des conclusions de la demande et, reconventionnellement, au rétablissement de la situation antérieure, aux frais du demandeur, ainsi qu'à l'autorisation de déposer au registre foncier les plans corrigés de leur appartement n° y.
BGE 132 III 9 S. 11
Par jugement du 15 juillet 2004, le Président du Tribunal d'arrondissement a autorisé le demandeur à procéder à l'enlèvement, à ses frais, de la construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° x, étant précisé que les frais de reconstruction du mur mitoyen entre les appartements nos x et y seraient partagés par moitié entre les parties. Ce jugement a été confirmé par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud dans un arrêt rendu le 16 février 2005.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme interjeté par les défendeurs contre cet arrêt.
Extrait des considérants:
Extrait des considérants:
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3.1 En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (art. 712a al. 1 CC). Le droit du propriétaire d'étage se présente ainsi comme un droit de propriété sui generis, qui comporte deux éléments indissolublement liés: d'une part, un droit de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et d'autre part, un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 121 III 24 consid. 2a et la jurisprudence citée; STEINAUER, Les droits réels, t. I, 3e éd. 1997, n. 1122 et 1125; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, vol. IV/1/5, 1988, remarques préliminaires n. 31-35 ad art. 712a-712t CC).
3.1.1 L'ensemble des parties du bâtiment qui font l'objet du droit exclusif d'un propriétaire d'étage (cf. art. 712b al. 1 CC), ou parties exclusives, constituent son unité d'étage (WERMELINGER, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2002, n. 31 ad art. 712b CC). Le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (art. 712a al. 2 CC; ATF 130 III 450 consid. 1.2; STEINAUER, op. cit., n. 1241; sur l'aménagement intérieur, cf. WERMELINGER, op. cit., n. 33 ss ad art. 712a CC).
3.1.2 Tandis que les parties exclusives font l'objet d'un droit exclusif d'un propriétaire d'étage, les parties du bâtiment qui sont des partiesBGE 132 III 9 S. 12
communes au sens de l'art. 712b al. 2 et 3 CC sont soustraites à la maîtrise individuelle d'un seul propriétaire d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 2 ad art. 712b CC). L'art. 712b al. 2 CC désigne un certain nombre d'éléments du bâtiment qui doivent impérativement constituer des parties communes et sont donc soustraits à l'emprise exclusive d'un propriétaire d'étage (WERMELINGER, op. cit., n. 138 ad art. 712b CC). Selon l'art. 712b al. 3 CC, les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme - et donc aussi à l'exigence de la forme authentique (cf. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 81 ad art. 712b CC et les références citées) -, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut, elles sont présumées être l'objet du droit exclusif.
3.2 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). Outre la volonté de créer une propriété par étages (cf. art. 712d al. 2 CC), l'acte constitutif doit contenir deux éléments essentiels: d'une part, la délimitation des étages ou parties d'étages; d'autre part, la valeur de chaque étage ou partie d'étage, indiquée en pour cent ou en pour mille de la valeur du bien-fonds (art. 712e al. 1 CC; ATF 118 II 291 consid. 3a; STEINAUER, op. cit., n. 1149 et 1152; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 71 ad art. 712d CC).
3.2.1 La première de ces exigences est précisée par l'art. 33b al. 1 de l'ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), aux termes duquel l'acte constitutif doit indiquer de manière claire et précise la description, la délimitation et la composition des étages. Si la délimitation et la composition des unités d'étages manquent de clarté, le conservateur du registre foncier doit exiger la production d'un plan de répartition signé par tous les propriétaires d'étages (art. 33b al. 2 ORF). Un tel plan est obligatoire lorsque la propriété par étages est constituée avant la construction du bâtiment (art. 33c al. 1 ORF; ATF 118 II 291 consid. 3a; WERMELINGER, op. cit., n. 9 ad art. 712b CC et n. 68 ad art. 712d CC; STEINAUER, op. cit., n. 1156a; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 50 ad art. 712d CC; NEF, Die nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans bei Stockwerkeigentum, in RNRF 82/2001 p. 1 ss, 5).
3.2.2 Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'art. 712e al. 1 CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que la loi appelle part (Wertquote; quota di valore). La BGE 132 III 9 S. 13
part est la notion arithmétique qui définit la proportion du droit de propriété revenant au propriétaire concerné; elle exprime l'ampleur de la position juridique de chaque propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en copropriété par étages (ATF 127 III 142 consid. 2a; ATF 116 II 55 consid. 5a; WERMELINGER, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 712e CC et les références citées).
3.3 Le plan de répartition (cf. consid. 3.2.1 supra) est une représentation graphique et géométrique de la répartition des locaux au sein de la propriété par étages; il comprend en général plusieurs documents, par exemple un plan par niveau du bâtiment, et peut aussi comprendre des coupes (WERMELINGER, op. cit., n. 60 ad art. 712d CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 53 ad art. 712d CC; NEF, op. cit., p. 5). Le plan de répartition est un moyen complémentaire, qui servira d'élément d'interprétation pour analyser l'acte constitutif et en préciser la portée (STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in Revue valaisanne de jurisprudence [RVJ] 1991 p. 285 ss, 290; cf. art. 33b al. 2 ORF), notamment en permettant de localiser les différentes unités d'étages au sein du bâtiment et de délimiter les parties communes des parties exclusives (WERMELINGER, op. cit., n. 65 et 71 ad art. 712d CC; MEIER-HAYOZ/ REY, op. cit., n. 52 ad art. 712d CC). Il s'agit ainsi d'un instrument qui, sans participer à la foi publique du registre foncier et sans être un titre public au sens de l'art. 9 CC, est destiné à préciser en particulier l'étendue et les limites des parties exclusives de chaque propriétaire d'étage (ATF 118 II 291 consid. 3a; NEF, op. cit., p. 4 et 5; WERMELINGER, op. cit., n. 65, 70 et 71 ad art. 712d CC).
3.4 La constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre foncier (art. 33c al. 2 ORF). L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du registre foncier, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution des travaux (art. 33c al. 3 ORF). Cette communication sert de document justificatif pour radier la mention; elle doit attester que la répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi avant la construction; si la répartition a été modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier (ATF 119 II 212 consid. 2b; WERMELINGER, op. cit., n. 142 ad art. 712d CC)...
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