Arrêt nº 4C.96/2005 de Ire Cour de Droit Civil, 20 juin 2005

Date de Résolution20 juin 2005
SourceIre Cour de Droit Civil

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4C.96/2005 /ast

Urteil vom 20. Juni 2005

  1. Zivilabteilung

Besetzung

Bundesrichter Corboz, Präsident,

Bundesrichterinnen Klett, Kiss,

Gerichtsschreiberin Charif Feller.

Parteien

X.________ AG,

Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Felix Barmettler,

gegen

Y.________,

Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwältin Eva Isenschmid-Tschümperlin.

Gegenstand

Mietzins; Rückforderung, Rechtsmissbrauch,

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, Zivilkammer, vom 19. Oktober 2004.

Sachverhalt:

A.

Mit Vertrag vom 20. Juni 1990 mietete die X.________ AG (Klägerin) per 1. Oktober 1990 in der Liegenschaft des Y.________ (Beklagter) eine Halle, vier Parkplätze sowie einen Parkplatz auf dem Vorfeld des Büro- und Gewerbezentrums. Die vereinbarte Mindestmietdauer betrug 5 Jahre und der Anfangsmietzins jährlich Fr. 40'700.-- exklusive Nebenkosten. Der Mietvertrag sah eine jährliche Anpassung des Mietzinses an die Steigerung des Indexes der Konsumentenpreise vor, die erstmals auf den 1. Januar 1992 erfolgen sollte. Die Parteien vereinbarten zusätzlich, dass nach dem 1. Januar 1993 der Mietzins dann erhöht wird, wenn der Hypothekarzinssatz 7½ % übersteigt.

Während der Dauer des ursprünglichen Mietverhältnisses wurde der Mietzins durch den Beklagten mehrmals erhöht. Hierzu bediente sich der Beklagte eines eigenen Formulars, welchem er eine leere Kopie des amtlichen Mietzinserhöhungsformulars beilegte. Mit Schreiben vom 20. Dezember 1995 behauptete die Klägerin, dass die am 28. November 1995 angezeigte Erhöhung des Mietzinses per 1. Januar 1996 nicht gerechtfertigt sei. Diesem Schreiben ist Folgendes zu entnehmen:

...

Zudem verweisen wir auf die Doppelklausel der Mietzinsanpassung (Koppelung Hypozins und Indexierung) und begehren diese aufzuheben mit entsprechender Zinsreduktion (rückwirkend).

Laut OR Art. 269b war dieses Gesetz schon bei Mietbeginn gültig. Die durchschnittlichen Hypozinsen betrugen 1990 6½ % und liegen heute bei 5½ % und darunter.

Wir stellen auch fest, dass die Mietzinserhöhung/Vertragsänderung mit eigenem Formular und nicht durch das amtlich ausgefüllte Formular erfolgte.

....

Die Klägerin focht die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirkes Küssnacht an; diese stellte am 13. Februar 1996 fest, dass zwischen den Parteien keine Einigung herbeigeführt werden konnte. Eine gerichtliche Beurteilung des Sachverhaltes ist nicht erfolgt.

Mit Schreiben vom 3. Dezember 1996 erklärte der Beklagte:

...

Um an die Weiterexistenz der [Klägerin] einen substantiellen Beitrag zu leisten, erklärt sich [der Beklagte] bereit, [dem Vertreter der Klägerin] bis zum 15. Dezember 1996 einen Barcheck im Betrag von Fr. 6'000.-- als Mietzinsreduktion für das Jahr 1996 zu übergeben. Für das Jahr 1997 übergibt er ihm eine Gutschrift von weiteren Fr. 6'000.--, die mit dem Mietzins für das 3. Quartal 1997 verrechnet werden können.

...

Hierauf erwiderte die Klägerin mit Schreiben vom 19. Dezember 1996:

"...

Ebenfalls bedanken wir uns für den Check im Betrag von Fr. 6'000.-- als Mietreduktion für das Jahr 1996 und die Gutschrift über Fr. 6'000.-- gültig für das Jahr 1997. Wir danken Ihnen, dass wir die Zinsrechnung so belassen und wir uns Ende 1997 für das Weitergehen zu einer Besprechung treffen.

..."

In der Folge kam es vermehrt zu Unstimmigkeiten über die Höhe des geschuldeten Mietzinses.

B.

Am 12. Mai 1999 betrieb der Beklagte die Klägerin für ausstehenden Mietzins in Höhe von insgesamt Fr. 1'386.-- zuzüglich Zins und Kosten des Zahlungsbefehls. Die Klägerin erhob Rechtsvorschlag. Mit Verfügung vom 5. Oktober 1999 erteilte der Einzelrichter des Bezirkes Küssnacht dem Beklagten die provisorische Rechtsöffnung über den Betrag von Fr. 1'386.-- zuzüglich Zins und Kosten des...

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