Arrêt nº 4C.334/2000 de Ire Cour de Droit Civil, 29 janvier 2001

Date de Résolution29 janvier 2001
SourceIre Cour de Droit Civil

[AZA 1/2]

4C.334/2000

Ie COUR CIVILE

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29 janvier 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz,

juges. Greffier: M. Ramelet.

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Dans la cause civile pendante

entre

PBBG Gérances et Gestions Immobilières S.A., à Lausanne, demanderesse et recourante, représentée par Me Bernard Katz, avocat à Lausanne,

et

  1. Hélène Ostrini, à Perroy, défenderesse et intimée,

  2. Patrick Ostrini, à Perroy, défendeur et intimé, tous deux représentés par Me Nathalie Fluri, avocate à Lausanne;

    (contrat de courtage)

    Vu les pièces du dossier d'où ressortent

    les faits suivants:

    A.-

    1. A la suite d'un partage successoral, Hélène Ostrini, épouse de Patrick Ostrini, a acquis la propriété de la parcelle n° 3894 de la Commune de Pully, sise au chemin du Grillon.

    En 1995, les époux Ostrini ont envisagé de construire sur ce bien-fonds une villa individuelle, qu'ils entendaient occuper eux-mêmes, ainsi qu'un immeuble comportant deux appartements. Ils ont ainsi mandaté l'architecte Armin Siegwart. Après que le plan établi par ce dernier a été soumis à l'enquête publique de la Commune de Pully, Hélène Ostrini a obtenu le permis de construire.

    Les conjoints Ostrini avaient le projet de constituer sur la parcelle n° 3894 une propriété par étages (PPE) horizontale comprenant deux lots, afin que la construction de leur villa sur le lot n° 1 soit financée par l'acquéreur des appartements à construire sur le lot n° 2. Dans ces conditions, ils ont tenté de vendre le second lot de la PPE à des tiers en faisant paraître une annonce dans un quotidien. Comme aucun amateur ne s'était présenté, Hélène et Patrick Ostrini, sur le conseil de leur architecte, ont pris langue en décembre 1995 avec PBBG Gérances et Gestions Immobilières S.A. (ci-après; PBBG), anciennement Gérances et Gestions Immobilières PBBG S.A.; ils ont confié à cette entreprise, active notamment dans le courtage immobilier, le soin de trouver le copropriétaire prêt à acheter le lot n° 2 de la PPE.

    Entre Noël et Nouvel An 1995, un représentant de PBBG, Thierry Martin, a rencontré le couple Ostrini dans le bureau de l'architecte Siegwart, en présence de ce dernier. A cette occasion, les conjoints Ostrini ont donné verbalement mandat à PBBG de vendre un des lots de la PPE avec le projet de construction d'un bâtiment de deux appartements. Le 22 janvier 1996, PBBG a ainsi adressé aux époux Ostrini un courrier intitulé "mandat exclusif de courtage", dont la teneur est la suivante:

    "Concerne: - Projet de construction sur la parcelle

    N° 3894 sise chemin du Grillon à Pully

    - Mandat exclusif de courtage

    Madame, Monsieur,

    Faisant suite à l'aimable entretien que M. Martin a eu avec MM. Armin Siegwart, architecte, et Patrick Ostrini, nous avons l'avantage de vous confirmer le contrat de courtage suivant:

  3. Conditions générales

    1. Le prix de vente minimum exigé pour chaque appartement nous sera communiqué par vous-mêmes.

    2. Un descriptif détaillé de la construction nous sera remis par l'architecte. Ce dernier contiendra la liste des matériaux utilisés pour les revêtements de sols ainsi que les budgets prévus pour:

      - cuisine

      - aménagement salles de bains

      - etc.

    3. Il conviendrait d'être en possession d'un futur règlement de PPE (nous pouvons également fournir cette prestation) ainsi que de la répartition des millièmes.

    4. Le budget et la campagne d'annonces seront définis avec notre accord. Trois annonces seront commandées par nos services et payées par nos soins.

    5. Un panneau de vente sera élaboré par vos soins, sur une base que nous vous fournirons, et ce dernier sera placé, si possible, sur la parcelle N° 1813.

  4. Honoraires de courtages

    1. Appartement de 4 pièces (115 m2 environ)

      Selon les normes S.V.R. annexées : Fr. 28'000.-

      Montant forfaitaire arrêté : Fr. 20'000.- b) Appartement de 7 1/2 pièces (180 m2)

      Selon les normes S.V.R. annexées : Fr. 38'500.-

      Montant forfaitaire arrêté à : Fr. 30'000.- Tout en restant à votre disposition, nous vous présentons, Madame et Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

      Gérances et Gestions Immobilières

      PBBG SA

      Durée du mandat : 22.1.96 au 30.4.96

      Signé le 26 janvier 1996

      pour accord :".

      Le 26 janvier 1996, Patrick Ostrini a contresigné cette écriture. Le même jour, il a envoyé à PBBG le pli qui suit:

      "Concerne : Mandat de vente

      Messieurs,

      Je me réfère à l'entretien téléphonique de ce jour avec Monsieur Thierry Martin lors duquel j'ai confirmé l'octroi du mandat exclusif de courtage à votre société pour le lot n° 2 de la parcelle 3894 du chemin du Grillon à Pully.

      Je vous communiquerai au plus vite le prix de vente minimum pour les appartements.

      ...

      Annexe : confirmation signée".

    2. PBBG a établi un dossier de présentation de la parcelle n° 3894, lequel a été adressé le 26 février 1996 à Esteban Zombory et Daniel Hernandez. Ce dossier de présentation prévoyait que la parcelle en cause, d'une surface totale de 1319 m2, devait être divisée en deux lots de copropriété horizontale, soit un lot n° 1 de 700 m2, destiné au propriétaire du bien-fonds, et un lot n° 2 de 500 m2, le solde de 119 m2 constituant des parties communes; le prix demandé pour le lot n° 2 était fixé à 300 000 fr. PBBG a relancé à plusieurs reprises les couples Zombory et Hernandez, en particulier par lettre du 12 avril 1996.

      Le 25 avril 1996, au cours d'une rencontre qui a réuni Thierry Martin, l'architecte Siegwart, les conjoints Ostrini et Daniel Hernandez, celui-ci a indiqué que, n'étant pas séduit par le projet de Siegwart, il voulait se délier du mandat d'architecte que les époux Ostrini avaient conféré, car il souhaitait une autre répartition du volume. Cette opinion était partagée par Esteban Zombory, lequel avait précédemment informé par téléphone des collaborateurs de PBBG que seul l'achat de la parcelle nue l'intéressait, à l'exclusion du projet de construction.

      Daniel Hernandez a finalement renoncé à acquérir le lot de PPE qui était offert à la vente, car il préférait construire à sa convenance plutôt que d'acquérir un...

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