Arrêt nº 4A 529/2010 de Ire Cour de Droit Civil, 4 janvier 2011

Date de Résolution 4 janvier 2011
SourceIre Cour de Droit Civil

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4A_529/2010

Arrêt du 4 janvier 2011

Ire Cour de droit civil

Composition

Mmes et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.

Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure

H.X.________ et F.X.________, représentés par Me Aba Neeman,

recourants,

contre

Y.________, représenté par

Me Philippe Pont,

intimé.

Objet

vente immobilière; défaut, clause exclusive de garantie,

recours contre le jugement rendu le 16 août 2010 par la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Faits:

A.

A.a Par acte de vente du 14 mai 2004, instrumenté par le notaire A.________, Y.________, avocat de profession, a vendu pour le prix de 315'000 fr. à H.X.________ et F.X.________ la parcelle n° 1378 de la Commune de ... (Valais) sur laquelle est érigé un chalet. Le chiffre 3 des conditions de vente stipulait que le chalet était vendu, meublé et agencé, dans son état actuel, tel qu'il était connu des acheteurs, sans garantie, « sous la seule réserve de l'article 199 du Code des obligations (défauts frauduleusement dissimulés) ». Le chiffre 7 des mêmes conditions précisait que l'immeuble vendu était situé dans la zone à bâtir de la Commune de ....

Les époux X.________ ont pris possession du chalet le 28 mai 2004.

Par courriel du 1er juin 2004, H.X.________ a avisé Y.________ qu'il avait découvert avec stupéfaction la très forte inclinaison du chalet, constatée le même jour par un menuisier au moyen d'un niveau.

Mandaté par H.X.________, l'architecte B.________ a relevé, dans un rapport du 22 juin 2004, que le chalet présentait une déformation de 17 cm entre les angles sud-est et sud-ouest du balcon du rez-de-chaussée, que l'intérieur souffrait du même problème et que le sol de l'étage subissait encore plus cette déformation; il a estimé le coût de la remise à niveau à 20'000 fr., les défauts non corrigibles représentant une moins-value de 18'000 fr.

A.b Il a été constaté que le chalet susmentionné avait été bâti par Y.________ en 1972, lequel l'avait agrandi en 1977. Le précité a affirmé qu'il n'a jamais eu conscience d'un problème d'inclinaison affectant une dalle et que les nombreux hôtes qu'il a accueillis dans le cottage n'ont rien remarqué à ce propos. Il a ainsi été retenu que C.________, qui est une amie de Y.________ et a effectué de nombreux séjours dans le chalet, n'avait pas été consciente du défaut de planéité. Le paysagiste D.________, qui entretenait les extérieurs depuis 1991 ou 1992, a déclaré avoir pénétré moult fois dans le séjour du chalet sans déceler d'anomalie au niveau des sols et sans que le vendeur lui ait parlé de quoi que ce soit à ce propos. E.________, qui a séjourné régulièrement dans le chalet durant dix à quinze ans, n'a pas remarqué de malfaçon relative à l'inclinaison et a assuré que Y.________ n'avait jamais fait état d'un problème de cette nature.

En 1992, le chalet avait été estimé par un architecte à 325'000 fr., compte tenu d'un coefficient de vétusté de 20%, sans qu'il soit fait mention d'un défaut.

Les amateurs qui ont visité le chalet à partir de 2001 n'ont pas remarqué de problème d'inclinaison de dalle.

Avant de signer l'acte de vente, les conjoints X.________ ont visité le chalet à trois reprises, la première fois pendant une demi-heure, les fois suivantes durant une heure et demie. Ils ont fait remarquer à Y.________ que le lamage de la façade n'était pas posé correctement. Ils ont en outre manifesté au vendeur leur intention d'entreprendre des transformations, pour un coût de l'ordre de 70'000 fr. à 80'000 fr.

Le directeur d'une banque sollicitée par les acheteurs pour leur octroyer un crédit hypothécaire a établi le 19 avril 2004 un rapport d'estimation du chalet après s'y être rendu. Il a arrêté la valeur vénale du bâtiment à 289'200 fr., celle du terrain à 44'500 fr., soit 890 m² à 50 fr. par m², plus 33'500 fr. pour le mur de soutènement, le goudronnage et le couvert, d'où un total de 367'200 fr. Ce document, à usage exclusif de la banque, mentionnait que les acquéreurs avaient l'intention de rénover le chalet à leurs frais en investissant 35'000 fr. de matériel et que la parcelle se trouvait en zone verte; il n'était pas fait même allusion au défaut de planéité du plancher.

A.c Le 3 août 2004, les conjoints X.________ ont introduit une requête de preuve à futur tendant à établir l'existence des défauts affectant le chalet et le coût des travaux de réfection.

Dans leur rapport d'expertise du 17 mars 2005, l'ingénieur civil EPFL G.________ et l'architecte HES H.________ ont affirmé que le défaut d'horizontalité du chalet, provenant de la construction, ne présentait aucun danger, la stabilité générale n'étant pas menacée. Ils ont constaté que la dalle du rez-de-chaussée penchait d'est en ouest d'environ 15 cm et du nord au sud de 3 à 4 cm et que tant le plafond que la terrasse du rez-de-chaussée présentaient une déclivité de l'ordre de 1,5 %. Les experts ont estimé les coûts de la remise en état des planchers et plafonds à 16'200 fr. en tout. Ils n'ont pas pu déterminer la cause de l'inclinaison de la chape du chalet, mais ont émis l'hypothèse qu'un tassement a pu se produire quand le chalet a été agrandi.

A.d Entre le 12 et le 14 août 2004, lorsque les époux X.________ ont souhaité mettre à l'enquête l'ouverture d'une fenêtre, ces derniers ont prétendu avoir découvert de manière fortuite que la parcelle qu'ils avaient acquise par contrat du 14 mai 2004 se situait non en zone à bâtir, mais en zone agricole.

B.

B.a Par demande du 16 août 2004, H.X.________ et F.X.________ ont ouvert devant les autorités valaisannes contre Y.________ action en réduction du prix en raison des défauts présentés par la chose vendue. A titre d'indemnités pour les moins-values entraînées par l'inclinaison du chalet, la situation du chalet en zone agricole et les frais engendrés notamment par l'effondrement d'un mur arrière après inondation d'une route dont la propriété ne leur a pas été remise par le défendeur, les demandeurs ont conclu en dernier lieu, dans leur mémoire-conclusions du 10 juin 2010, avec suite de frais et dépens, au paiement par Y.________ de la somme globale de 72'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 19 juillet 2004; les demandeurs ont encore requis qu'ordre soit donné au défendeur de leur donner « les papiers relatifs à la route d'accès ».

Le défendeur a conclu à libération.

B.b En cours d'instance, soit le 22 novembre 2005, H.X.________ a dénoncé pénalement Y.________ pour obtention frauduleuse d'une constatation fausse (art. 253 CP), au motif que ce dernier avait sciemment omis de l'informer que la parcelle n° 1378 se trouvait en zone agricole, alors que l'acte de vente stipulait qu'elle se situait en zone à bâtir.

Entendu par le juge d'instruction, H.X.________ a déclaré que s'il avait su, au moment d'acquérir le chalet, que cet objet se trouvait en zone agricole, il ne l'aurait pas acheté à ce prix-là.

Par jugement du 5 mai 2008, le Juge I du district de Sion a acquitté Y.________ au bénéfice de l'adage « in dubio pro reo ». Ce jugement constate, au considérant 2 in fine de sa partie fait, page 9, que l'immeuble litigieux se trouve en zone agricole, selon...

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