Botschaft zur Teilrevision des Mietrechts im Obligationenrecht und zur Volksinitiative 'Ja zu fairen Mieten'

Auszug

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Botschaft zur Teilrevision des Mietrechts im Obligationenrecht und zur Volksinitiative 'Ja zu fairen Mieten'

99.076

Botschaft zur Teilrevision des Mietrechts im Obligationenrecht und zur Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten»

vom 15. September 1999

Sehr geehrte Frau Präsidentin, sehr geehrter Herr Präsident, sehr geehrte Damen und Herren,

Wir unterbreiten Ihnen hiermit die Botschaft zur Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» und beantragen Ihnen, die Volksinitiative Volk und Ständen mit der Empfeh-lung auf Ablehnung zur Abstimmung zu unterbreiten.

Der Entwurf zum entsprechenden Bundesbeschluss liegt bei.

Gleichzeitig unterbreiten wir Ihnen im Sinne eines indirekten Gegenvorschlags den Entwurf zur Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht mit dem Antrag auf Zustimmung.

Ausserdem beantragen wir Ihnen, folgenden parlamentarischen Vorstoss abzuschreiben:

1992 M 92.3576 Übergang zur Marktmiete

(N 9.6.94 Baumberger; S 20.3.96)

Wir versichern Sie, sehr geehrte Frau Präsidentin, sehr geehrter Herr Präsident, sehr geehrte Damen und Herren, unserer vorzüglichen Hochachtung.

15. September 1999 Im Namen des Schweizerischen Bundesrates

Die Bundespräsidentin: Ruth Dreifuss

Der Bundeskanzler: François Couchepin

Übersicht

Das heutige Mietrecht ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Es hat, basierend auf einer Gesamtrevision, den früheren Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) aus dem Jahre 1972 abgelöst. Alle mietrechtli-chen Bestimmungen sind seither im Obligationenrecht (OR) zusammengefasst. Obwohl die Revisionsarbeiten insgesamt mehr als 10 Jahre gedauert haben, wurden auch nach Inkrafttreten des neuen Rechts sowohl von Mieter- wie von Vermieterseite immer wieder Rufe nach erneuten Änderungen laut.

1992 hat Nationalrat Baumberger eine Motion eingereicht, welche einen schrittweisen Übergang zur Marktmiete verlangte. Die Motion wurde 1996 vom Parlament überwiesen. Allerdings hat der Nationalrat in der Dezembersession 1997 mit der Abschreibung der parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler und Ducret, welche eine Lockerung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen des OR verlangten ohne die Marktmiete anzustreben, wieder ein gegenteiliges Zeichen gesetzt. Zur Begrün-dung der Abschreibung wurde angeführt, dass sich für die Vorschläge der parlamentarischen Initiativen in der Kommissionsberatung keine Mehrheit habe finden lassen.

Am 14. März 1997 hat der Schweizerische Mieter- und Mieterinnenverband die Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten» eingereicht.

Die Volksinitiative, in der Form eines ausgearbeiteten Entwurfes, beinhaltet folgende Punkte:

a. Umschreibung der Missbräuchlichkeit von Anfangsmietzinsen;

b. Festlegung von Mietzinsanpassungen auf Grund der Elemente der Kostenmiete, unter Ausschluss der so genannten absoluten Anpassungsgründe (Orts- und Quartierüblichkeit, Verbesserung der Rendite). Für Mietzinsanpassungen auf Grund von Hypothekarzinsänderungen ist ein über fünf Jahre berechneter Durchschnittssatz massgebend («geglätteter Hypothekarzinssatz»);

c. Begrenzung und Staffelung von Mietzinserhöhungen im Zusammenhang mit einer Handänderung der Liegenschaft;

d. Gesetzgebungsdelegation an die Kantone, nur verbrauchsabhängige Nebenkosten zuzulassen;

e. Generelle Formularpflicht, auch für Anfangsmietzinse und andere Forderungen des Vermieters;

f. Sonderbestimmungen für gemeinnützige Wohnbauträger und für allgemeinverbindlicherklärte Rahmenmietverträge;

g. Beweispflicht für gerechtfertigte Gründe einer Kündigung beim Vermieter und Umschreibung der Tatbestände von ungerechtfertigten Kündigungen.

Mit Übergangsbestimmungen wird dem Bundesrat die Kompetenz erteilt, bei Annahme der Initiative bis zum Inkrafttreten der neuen Gesetzgebung die erforderli-chen Vollzugsbestimmungen zu erlassen. Im Weiteren ist vorgesehen, dass der Bund in Zusammenarbeit mit den Kantonen statistische Mietzinse erhebt.

Der Bundesrat lehnt die Volksinitiative ab, weil sie die Kostenmiete als alleinige Mietzinsanpassungsmethode zementiert und dadurch dem Mietwohnungsmarkt die nötige Flexibilität entzieht. Er anerkennt aber die Berechtigung einzelner Anliegen des Volksbegehrens und zwar namentlich im Zusammenhang mit den problematischen Wirkungen der geltenden Koppelung von Hypothekar- und Mietzins. Mit dem Vorschlag der Festlegung eines geglätteten Hypothekarzinssatzes würde jedoch das Problem nicht gelöst, sondern nur verlagert. Dazu kommt, dass die Festlegung eines mietrechtlichen Referenzzinssatzes zunehmend schwieriger wird, da die Finanzierungsinstitute generell dazu übergehen, die Hypothekarzinskonditionen einzelfallweise festzulegen und eine zunehmend vielfältigere Palette von Hypothekarmodellen anbieten. Nach Meinung des Bundesrates sollte daher das «Koppelungs-problem» grundsätzlicher angegangen werden. Zugleich möchte er einige allseits unbestrittene Mängel der heutigen Ordnung lindern. Dazu gehören die komplizierten Berechnungs- und Vorbehaltsregeln, die Vermischung von relativen und absoluten Missbrauchskriterien und die daraus entstehende Überforderung der Schlichtungsstellen und Gerichte. Ferner haben die Disk...

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