Message relatif à la révision partielle du droit du bail dans le code des obligations et à l'initiative populaire 'pour des loyers loyaux'

Extrait

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Message relatif à la révision partielle du droit du bail dans le code des obligations et à l'initiative populaire 'pour des loyers loyaux'

99.076

Message relatif à la révision partielle du droit du bail dans le code des obligations et à l'initiative populaire «pour des loyers loyaux»

du 15 septembre 1999

Madame la Présidente,

Monsieur le Président,

Mesdames et Messieurs,

Par la présente, nous vous soumettons le message relatif à l'initiative populaire fédérale «pour des loyers loyaux» et vous proposons de soumettre l'initiative au vote du peuple et des cantons en recommandant son rejet.

Vous trouverez ci-joint le projet d'arrêté fédéral correspondant.

Par la même occasion, nous vous soumettons un projet de modification du droit du bail dans le code des obligations sous la forme d'une contre-proposition indirecte que nous vous recommandons d'approuver.

En outre, nous vous proposons de classer l'intervention parlementaire suivante:

1992 M 92.3576 Passage aux loyers libres

(N 9.6.94 Baumberger; S 20.3.96)

Nous vous prions d'agréer, Madame la Présidente, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, l'expression de notre haute considération.

15 septembre 1999 Au nom du Conseil fédéral suisse:

La présidente de la Confédération, Ruth Dreifuss

Le chancelier de la Confédération, François Couchepin

Condensé

Le droit du bail actuel est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Il remplaçait alors, sur la base d'une révision totale, l'arrêté fédéral de 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL). Toutes les dispositions relatives au droit du bail sont depuis lors réunies dans le code des obligations (CO). Bien que les travaux de révision aient duré plus de dix ans au total, des appels provenant aussi bien des locataires que des bailleurs n'ont cessé de s'élever, même après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, pour réclamer d'autres modifications.

En 1992, le conseiller national Baumberger a déposé une motion demandant le passage progressif aux loyers libres. La motion a été acceptée par le Parlement en 1996. Cependant, en rejetant au cours de sa session de décembre 1997 les initiatives parlementaires Hegetschweiler et Ducret, lesquelles demandaient un assouplissement des mesures de protection dans le secteur locatif prévues par le CO sans toutefois envisager des loyers libres, le Conseil national est revenu sur sa position. Le rejet a été motivé par le fait que les propositions des initiatives parlementaires n'ont pas pu réunir une majorité favorable lors des séances de commission.

Le 14 mars 1997, l'Association suisse des locataires a déposé l'initiative populaire «pour des loyers loyaux».

L'initiative populaire renferme les points suivants, sous la forme d'un texte rédigé de toutes pièces:

a. Définition des loyers initiaux considérés comme abusifs;

b. Fixation des variations de loyers sur la base d'éléments influençant directement les coûts, à l'exclusion des motifs d'adaptation dits absolus (loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, amélioration du rendement). Les adaptations de loyer basées sur l'évolution du taux hypothécaire doivent être calculées sur une valeur moyenne établie sur cinq ans (taux hypothécaire «lissé»);

c. Limitation et échelonnement des augmentations de loyer liées à un transfert

d'immeuble;

d. Délégation aux cantons de la tâche de légiférer afin que seules les prestations liées à la consommation effective des locataires puissent leur être facturées au titre de frais accessoires;

e. Obligation générale de respecter des formules approuvées, également pour les loyers initiaux et les autres prétentions du bailleur;

f. Dispositions spéciales pour les logements d'utilité publique et pour les contrats-cadre ayant force obligatoire;

g. Obligation de prouver que les motifs d'un congé sont justifiés et définition des éléments constitutifs du congé abusif.

Par les dispositions transitoires, la Confédération reçoit la compétence, en cas d'acceptation de l'initiative, d'édicter les dispositions d'exécution nécessaires jusqu'à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. Il est également prévu que la Confédé-ration établisse des statistiques de loyers en collaboration avec les cantons.

Le Conseil fédéral rejette l'initiative car celle-ci entérine les éléments de loyers couvrant les coûts comme étant la seule base d'adaptation des loyers et prive ainsi le marché du logement d'une nécessaire souplesse. Il reconnaît néanmoins la justesse de certaines revendications de l'initiative populaire, notamment en relation avec les effets problématiques du couplage entre le taux hypothécaire et les loyers. Cependant, la proposition de fixer un taux hypothécaire lissé ne ferait que différer le problème sans le régler. A cela s'ajoute le fait que la détermination d'un taux de référence pour le secteur locatif devient de plus en plus difficile car les instituts de financement fixent de plus en plus souvent les conditions de prêt hypothécaire au cas par cas et offrent un vaste choix de modèles hypothécaires.

De l'avis du Conseil fédéral, il convient donc de traiter le «problème du couplage» sur le fond. Il...

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