Message relatif à la modification du code des obligations (Protection contre les loyers abusifs)
Feuille Fédérale num. 2, 13 janvier 2009 › Seccion Unica
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Message relatif à la modification du code des obligations (Protection contre les loyers abusifs)
08.081 Message relatif à la modification du code des obligations (Protection contre les loyers abusifs) du 12 décembre 2008 Messieurs les Présidents,Mesdames et Messieurs, Par le présent message, nous soumettons à votre approbation le projet de modification du droit du bail dans le code des obligations. Nous vous proposons en outre de classer l'intervention parlementaire suivante: 2006 M 06.3015 Amélioration du report sur les loyers du coût des mesures favorisant une utilisation rationnelle de l'énergie dans le bâtiment (N 15.06.06, Commission de l'environnement, de l'aménagement du territoire et de l'énergie; E 20.03.07; N 11.06.07) Nous vous prions d'agréer, Messieurs les Présidents, Mesdames et Messieurs, l'assurance de notre haute considération. 12 décembre 2008 Au nom du Conseil fédéral suisse: Le président de la Confédération, Pascal CouchepinLa chancelière de la Confédération, Corina Casanova Condensé Le présent projet de modification du droit du bail vise à corriger les principales faiblesses du droit actuel. Il prévoit le passage du loyer basé sur les coûts au loyer indexé et l'introduction des loyers comparatifs afin de garantir un juste équilibre entre les intérêts en présence, de simplifier les règles du droit du bail, d'instaurer plus de transparence et d'obtenir la stabilisation de l'évolution des loyers. Le droit du bail actuel en tant que partie du code des obligations (CO) est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Il est fondé sur l'art. 109 de la Constitution fédérale. Le droit s'est imposé en pratique mais, il comporte des faiblesses qui ont amené régulièrement les locataires et les bailleurs, mais aussi le secteur bancaire et d'autres milieux à réclamer sa révision. Le 18 mai 2003, l'initiative populaire «pour des loyers loyaux» de l'Association suisse des locataires a été soumise au scrutin populaire. Elle visait un lissage du taux hypothécaire déterminant pour les adaptations de loyer ainsi qu'un renforcement de la protection contre les congés. Elle a été rejetée par le peuple et les cantons de même que le contre-projet du Conseil fédéral et du Parlement le 8 février 2004, qui prévoyait une adaptation des loyers au renchérissement à concurrence de 100 %. Le contre-projet aurait donné en outre aux bailleurs la possibilité d'augmenter périodiquement les loyers sur la base d'un modèle de loyer comparatif. Un autre projet, très controversé, permettant de choisir entre un loyer indexé et un loyer basé sur les coûts a été abandonné en 2006 lors de sa mise en consultation. La nécessité d'une révision du droit du bail reste entière. Ce dernier comporte de nombreuses lacunes et, en raison de l'évolution des taux d'intérêts hypothécaires, ne correspond plus à la réalité économique en ce qui concerne la fixation des loyers. C'est pourquoi le Conseil fédéral a décidé de modifier dans un premier temps l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cette modification est entrée en vigueur le 1er janvier 2008. Elle a entraîné l'introduction d'un taux de référence déterminant pour les loyers en Suisse, calculé sur la base de l'évolution des taux hypothécaires. Le présent projet de révision est le fruit du consensus auquel ont abouti les associations de locataires et de bailleurs, le 13 novembre 2007, après plusieurs mois de négociations. Un projet de loi a été élaboré et mis en consultation en février 2008. Les prises de position ont été globalement positives, même si des divergences sur certains points importants ont subsisté. Le découplage actuel des loyers et des taux hypothécaires constitue l'élément principal du nouveau droit, les loyers devant désormais suivre l'évolution du renchérissement. Le passage d'un modèle de loyer basé sur les coûts à un système d'indexation devrait simplifier et rendre plus transparente la fixation des loyers. Aujourd'hui en effet, une hausse de 0,25 point de pourcentage du taux hypothécaire peut entraîner une augmentation du loyer de 3 %. Le fait de calquer l'évolution des loyers sur celui du coût de la vie aura pour avantage d'infléchir la courbe des 312 hausses de loyers. L'évolution du loyer sera plus facile à estimer pour les locataires comme pour les bailleurs. De nombreuses voix se sont élevées au cours de la procédure de consultation pour s'opposer franchement au report intégral de l'indice suisse des prix à la consommation sur les loyers. Le Conseil fédéral a donc reconsidéré le modèle d'indexation et a demandé des éclaircissements supplémentaires qui l'ont amené à proposer un système légèrement modifié dans la mesure où les adaptations de loyers seront effectuées sur la base d'un indice des prix dont sont exclus les coûts du logement et de l'énergie. Cette solution permettra d'empêcher un éventuel effet de spirale induit par la prise en compte des loyers et du coût de l'énergie dans l'indice. De même, on...Voir le contenu complet de ce document
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